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不动产价格的影响因素（居民收入） 小组成员：熊骥华、林炼、战威、湛柱标 目录 1、前言 2、经济因素——经济发展 3、经济因素——利率 4、经济因素——物价 5、经济因素——汇率 6、经济因素——居民收入 7、小结 前言 在现实中，不动产价格水平及其变动，是由众多影响不动产价格的因素共同作用的结果。其中有些影响因素是可以量化的。例如，不动产的区域因素、自身因素，它们可以在不动产评估时直接加以考虑或者予以调整。但是大量的影响因素是不能量化的。例如，经济因素、社会因素、政策因素等，对于不能量化的影响因素，则在估价时不能通过修正、调整等方法予以考虑。如果在估价时不考虑那些不可量化的影响因素，势必影响评估的结果。因此，对于不可量化的影响因素，就要求估价人员总体把握，从总体上给予考虑。当然，这就需要估价人员全面认识不动产价格的影响因素。 前言 不同的不动产价格影响因素，引起不动产价格变动的方向不尽相同 不同的不动产价格影响因素，引起不动产价格变动的程度不尽相同 不同的不动产价格影响因素，与不动产价格之间的影响关系不尽相同 有些不动产价格影响因素对不动产价格的影响与时间有关，有些与时间无关 大多数不动产价格影响因素难以用数学公式或者数学模型来描述 2、经济因素——经济发展 地区的经济水平体现了地区创造财富、集聚和整合各种资源进行生产的能力，以及居民参与财富分配的能力，决定着地区的竞争力。经济发展水平较高的地区，对劳动力具有较大的吸引力，而且，经济发达的地区通常其公共服务水平和基础设施建设水平都相对较高，因此，地区居民对生活质量也有较高的预期，自然会带动居民对不动产的需求（包括商业不动产、住宅不动产）。 经济因素——利率 首先，从开发建设成本的角度来看，利率升降会提高或者降低不动产开发的融资成本，从而使不动产价格上涨或者下降。 其次，从不动产需求的角度来看，由于多数购房者都需要借助于贷款，所以利率升降会减轻或加重购房者的还贷压力，从而增加或减少不动产的需求，进而影响不动产的价格。 最后，从不动产收益价格来看，不动产的收益价格与折现率负相关，而折现率与利率正相关，因此利率升降会使不动产价格下降或者上升。 综合来看，不动产价格与利率呈负相关。 经济因素——汇率 汇率波动会影响国际不动产的投资收益。当一国的货币相对于他国的货币升值时（汇率上升），会吸引更多的外国投资者产生对本国不动产的需求，即便不动产不升值，由于兑换成了相对升值货币，相对于国际交易来说也会获得较好的投资收益。再加上不动产具有保值增值性，因此，汇率上升会引起对本国不动产需求的增加，导致不动产价格上升。 经济因素——物价 不动产价格是总物价的一部分，物价变动时，货币购买力发生变化，不动产价格水平也随之变动。如建筑材料价格上涨，引起建筑成本增加，从而使不动产价格上涨；食品价格上涨，引起建筑人工费用增加，也能引起不动产价格上涨。评估过程中，由于评估时点的不同，需要对不同时点的价格进行调整，而调整的依据就是价格指数，因此，评估人员必须密切关注物价变动情况及其对不动产价格的影响。 经济因素——居民收入 居民收入放在最后来讲，是因为它可以说是最贴切我们生活的一种因素。 居民的实际收入是影响他们对不动产有效需求的关键因素，决定着他们对不动产的支付能力和偿还能力。居民收入的真正增加将会对生活水平的提高有相应的要求，对居住与活动需要的空间也会提出更高的要求，从而促使对不动产的需求增加，导致不动产价格上涨；至于它对不动产价格影响的程度，要看收入水平及边际消费倾向的大小而定。 所谓居民收入水平，是指用货币或相当于货币的形式表示的居民所具有的财产水平。收入水平的高低主要受有效收入因素和平均物价水平的影响。平均物价水平越高，则居民的实际收入水平就越低。收入越高，居民的收入水平越高；反之，收入越低，居民的收入水平越低。 居民收入调查分析 房地产开发投资快速增长20世纪90年代以来，我国国民经济持续快速发展，房地产开发投资总额也不断上升。房地产开发投资总额从 2001 年的6245.48 亿元快速增长至 2010 年的48267亿元，成为我国城镇家庭人均可支配收入持续快速增长的重要推动力。从表我们可以看出，我国自2001年至2010年房地产开发投资总额是不断攀升的，投资金额不断上涨，意味着房地产业的蓬勃发展。 城镇家庭人均可支配收入与房地产开发投资基本呈现同向变化。根据以上分析，我国城镇家庭人均可支配收入与房地产开发投资变化周期大致相同，大体上都是呈上升趋势，房地产开发投资与城镇家庭人均可支配收入增长率之间的上下波动基本上是同方向的。 在绝大多数情况下，房地产开发投资增长率上升，城镇家庭人均可支配收入增长率亦上升；房地产开发投资增长率下降，城镇家庭人均可支配收入