不动产经济学(5B)幻灯片.ppt

不动产经济学Essentials of Real Estate Economics 第二部分：理解不动产市场 第二部分学习内容 土地市场 学习内容 教学目标 深刻理解土地市场均衡分析 掌握各种地租理论 理解地价形成机制 土地市场 土地供给 土地供给 土地供给——即地球能够供给人类社会利用的各种生产和生活用地的数量。 土地的供给可以分为自然供给和经济供给。 1、土地自然供给 土地自然供给指作为自然力的土地可供人类利用的性质（或特性）以及数量。 亦称为物理供给或实质供给。 包括： （1）已利用的土地资源 （2）后备土地资源 土地自然供给数量是相对固定的，不受任何人为因素或社会经济因素的影响，是无弹性的。 土地的自然供给曲线 2、土地的经济供给 土地的经济供给指在土地自然供给基础上，通过投入资金和劳动再开发后，可供人们直接用于生产和生活的土地的特性和数量。 （1）土地的经济供给是一个变量。 人们可以通过开垦荒地、排除给水、填湖造地等土地开发活动增加土地数量； 但自然灾害或人为因素也可能造成土地经济供给量的减少，如草原退化成沙漠。 （2）土地自然供给变成经济供给进入市场后，才能为人类所利用。 土地的经济供给的变化，不仅包括总量的变化，更重要的是包括因用途转换而导致的某种类型的土地数量的变化。  2、土地的经济供给  土地的经济供给曲线 在一定时间内，土地经济供给与土地价格存在一定的关系。一般而言： 地价升高，会引起土地经济供给的增加； 相反，地价降低，会引起土地经济供给的减少。 土地经济供给量是有限变动的 土地经济供给量不会随着地价的升高而无限制地增加。 这是因为土地的自然供给数量有限，所以当地价超过某一水平后，土地经济供给量就不会再增加。 2、土地的经济供给 土地的经济供给曲线因时间因素，可以分为： 瞬间供给曲线 短期供给曲线 长期供给曲线  2、土地的经济供给 土地的瞬间供给 是指土地经济供给来不及随地价变化而变化的供给状况。 这时，土地经济供给不变，供给曲线呈垂直状。  2、土地的经济供给 土地的短期供给 是指土地所有者或开发者只能在固定的机械设备和不变成本（如土地契约费用、折旧费、管理人员的工资、保险费等）之下，从事土地开发建设，在这一时间内的土地供给状况。 在此条件下，土地供给的增加只能依可变成本的改变。 如增加工人人数，提高机械工作台班次数等短期能够实现的因素来增加土地开发量，或把后备可利用的土地投入市场；  2、土地的经济供给 土地的长期供给 是指土地所有者或开发者能够通过改变机械设备和所有成本来从事土地开发建设时的土地供给状况。 这时土地所有者和开发者可以更换和添置设备； 新的所有者和开发者可以进入，老的可以退出； 他们可以通过改变所有生产要素的组合来增加或减少土地供给的数量。当地价上升时，短期内增加的土地供给数量不会太多，但长期内却会引起土地供给量的大幅增加。 因此，土地经济供给曲线会因时间的长短表现为垂直的、陡直的和平缓的。 土地需求 1、农业用地需求 农业用地是人类对土地的第一需求。 人类对农业用地的需要，就是需要农业土地的光、热、水、动物、植物、微生物及土壤等为人类提供食物、衣料，以及其他生活资料，供人类生存和发展使用，其中最基本的还是食物和衣料。 2、非农业用地需求 人类为了生存和发展，除了有吃饭、穿衣这些最基本的需求之处，还有居住、科学教育、文化娱乐等方面的需求。 3、土地需求曲线 在土地市场中，各种各样的土地需求与土地“价格”（我们这里用地租rent来表示），存在一定的关系。 在其他条件下不变的前提下，地租上涨，人们对土地的需求量会相应减少； 反之，地租降低，则人们对土地的需求量会相应增加。 4、土地需求曲线的移动 土地需求量不仅与地租高低有关，它还会受到诸如人口数量、投资规模等因素的影响。 （1）人口的影响 当每个承租者对土地的承租量，以及地租不变的条件下： 人口增加，会带来新的土地承租者，从而引起土地需求曲线向右移动； 人口减少，会引起土地承租者数量的减少，从而使土地需求曲线向左移动。 （2）经济发展的影响 经济发展包括: 经济规模的扩大——引起对土地总量的需求变化 产业结构的变化——导致土地需求结构的变化 （3）土地承租者收入的变动 当地租和其他因素不变时，土地承租者的收入增加，这会引起土地需求曲线向右移动，如图所示，移至D′D′。 （4）其他生产要素或物品价格的变动 在地租和其他因素不变时，其他生产要素或物品价格的变动，也会引起土地承租者对土地需求量的增减。 (5)预期 如果人们预期未来