不动产商品及投资幻灯片.ppt

不動產商品及投資 不動產之定義 「不動產」，依民法第六十六條規定為「土地及其定 著物」。「定著物」則泛指建築物、道路、停車場及 水電、瓦斯設施等。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部份。 即其包括了土地和其上在建或已完成之建築物。至於「不動產之出產物」應是指農作改良物而言。 而國人習慣上將不動產稱之為房地產，有時不動產與 房地產亦互為通用。 不動產的特質 不可移動性 耐久性 昂貴性 異質性 所有權可分割性 流動性低且變現性差 抗通貨膨脹性 多樣性 不動產具不可移動性 土地之位置為固定且無法移動。 附著於土地上之建物亦為固定且無法移動，但伴隨著科技的進步，建築物已非不可移動了。 由於不可移動性使的不動產市場成為一區域性市場，無法像其他商品一樣藉由交通工具將商品由供給剩餘地區輸往不足地區。 由於不可移動性使的不動產市場容易產生供需失調、價格大起大落。 不動產具耐久性（一） 理論上土地之存在為恆久不滅的，故土地具恆久性。建築改良物雖可耐久使用，但其並不具恆久性，實務上其應只具耐久性。 土地上之建築物在適當的設計、施工及建材選用下，其壽命少則達一、二十年，多可達百年至數百年之久。 不動產具耐久性（二） 耐久性之優點：優良擔保品、易取得長期融資。 耐久性之缺點：不動產老舊後易造成區域衰退、價值下降並阻礙新的商品供給。 耐久（恆久）性亦使不動產成為置產保值的手段。 耐久或恆久之不同，使得會計上對其折舊需做不同之處理。 不動產具昂貴性 不動產常常是許多人一生中所購買或投資最貴的商品，少則百萬，多則千萬，因此大家購買或投資時都應該非常慎重的考慮，仔細比較，才決定是否投資。 亦因不動產之昂貴特質，使得「不動產證券化」逐漸受小額投資人之歡迎。  亦稱「唯一性」。 因為區位條件、建築型式、鄰里環境等各個因素都可能不相同，因此房地產商品沒有辦法像其他商品般生產完全相同的房地產，這便產生房地產市場價格不容易統一的結果。 因此就房地產投資者，應了解所投資房地產的異質性何在，這些異質性的價格差距是否合理。 不動產所有權具可分割性 傳統上多認為不動產具不可分割性：其看法為投資不動產不可能像黃金、股票般分割購買，而在投資不動產時，投資者不僅僅投資該不動產本身，也同時投資購買了其周圍環境、公共設施、鄰居關係等。因此投資不動產應認清房地產整體內涵。 但是如將不動產視為一商品，就法律層面及實務層面而言，不動產之所有權則具可分割性。例如公寓大樓之土地持份即為常見之情況。 不動產之流動性低且變現性差 因為價格昂貴，加上異質性造成價格差異，房地產交易需花很長時間，當有急用時，不易將房產變成現款。 不動產具抗通貨膨脹性 就專家學者以往之觀察研究，認為不動產為一種具抗通貨膨脹之標的。 通貨膨脹率與不動產價格具有同方向變動的關係 不動產商品具多樣性 不動產商品可提供多樣化之使用，例如住宅、商業、工業、農業、休閒等使用。 不動產商品間具依賴性? 各種不動產商品間具有高度之依賴性，例如住宅不動產需要有產業活動來支持，像是商業活動之存在，因為其可提供居民各類財貨及服務；另外，工業不動產亦需住宅不動產之存在，以供勞工之居住需要。 不動產商品間具互補性 就需求面而言，兩種不同的不動產商品間具負的交叉彈性時，此時，此二種不動產商品間具有所謂的「互補」關係。 例如住宅不動產與商業不動產的需求之間便具「互補」關係。因為住宅不動產需求的增加將引起對商業不動產的需求的增加。 不動產商品間具替代性? 就需求面而言，兩種不同的不動產商品間具正的交叉彈性時，此時，此二種不動產商品間具有所謂的「替代」關係。 例如住宅不動產中之套房與一房一廳兩種商品的需求之間在某些情況下便具「替代」關係。 就供給面而言，兩種不同的不動產商品間具負的交叉彈性時，此時，此二種不動產商品間具有所謂的「替代」關係。 例如從資金面來看，資金會從低利潤不動產產品轉往投入高利潤不動產產品，使得此二種不動產商品之供給產生「替代」關係。 不動產開發及使用具外部性? 不動產開發及使用常產生不由不動產開發者及使用者承受之成本或利益，此類成本或利益稱之為外部成本或外部利益。 例如伴隨工業區之開發，亦會開闢連外道路，此時，對環境生態所造成之衝擊或破壞為典型之外部成本；而周遭居民將受惠於道路開闢後之便利，此則為典型之外部利益。 不動產具投資與消費雙重性? 不動產不像股票等證券一般只有投資性，但是不動產除可作為投資標的賺取租金或買賣差價外，亦同時也可以作為居住使用產生消費性，因此深獲大眾的喜好，增加置產與投資意願。 不動產具消費財與資本財雙重性 不動產除了直接提供人們消費使用外，亦提供作為生產其他財貨之用，即不動產亦為資本財。 直接消費使用：如住宅、休閒不動產等。