《金海岸摩登百货商业发展计划书》.doc

目 录 第一章 金海岸摩登百货商业发展计划 NO.3 第一部分 张家界百货业市场供求分析 NO.3 一、张家界基础商业状况 二、张家界竞争与供给要素分析 三、张家界潜在竞争进入者考量 四、金海岸摩登百货竞争优势分析 五、张家界零售业各业种品牌资源状况 第二部分：金海岸摩登百货投资经济分析 NO.15 一、金海岸摩登百货竞争性要素权重分析 二、金海岸摩登百货的经营数据预测 三、金海岸摩登百货盈亏平衡点分析 四、金海岸摩登百货投资收益率分析 第三部分 金海岸摩登百货运行策略与实施 NO.22 一、百货市场定位的确定 二、百货经营业态的确定 三、百货经营业种的布局 四、百货运营的招商策略 五、百货准入的经营特色 第二章 金海岸Mall商业发展计划 NO.26 第一部分 张家界Mall功能市场状况 NO.26 一、Mall业态的经营界定 二、Mall业态功能的行业比较分析 三、金海岸对Mall业态功能选择分析 第二部分 金海岸Mall功能区划分与确定 NO.35 一、摩登休闲广场楼层规划 二、金海岸美食娱乐广场楼层规划 第三部分 金海岸Mall商业中心未来规划 NO.38 一、美好传说 — 银杏树Shopping Mall 附 件： 张家界宏观经济数据 附 件二.2： 调查问卷统计结果及分析 第一章 金海岸摩登百货商业发展计划 第一部分 张家界百货业市场供求分析 一、张家界基础商业状况 1、张家界的商业格局 张家界的商业发展，2003年以前，这个拥有十几万人口的地级市，仅有“百货大楼”、“商业大楼”两个百货商场，各自经营面积约4000m2左右，并且商品丰富程度明显不足，商场的布局、管理和营销均显落后；超市仅“梅尼”（老店）有几家连锁店，其单店规模都在300平米左右，供不应求的市场环境带给张家界零售业良好的发展机遇。就在2003年一年时间内，几个商场和大超市如雨后春笋般竞相入市，其中有以租赁铺面群居的香港城和人民广场步行街；有以“广和购物中心”、“梅尼购物中心”为主导的大型超市；也有以“华联商厦”、“华翔商厦”为主导的百货商场，它们的经营面积都在5000m2以上，并都围绕回龙路、解放路、陵园路一带老城商业区，使得沉寂多年的张家界商业氛围浓郁起来，商业格局也呈百家争鸣、百花齐放的局面。 2、张家界IPS（现状饱和指数）指数测定 城市可比商场销售总额 IPS = —————————————— 城市可比商场营业面积总额 （1）、张家界3000m2以上的商场及其营业额情况 商 场 商业大楼 百货大楼 梅 尼 广 和 华 联 华 翔 合 计 面积（m2） 3900 4800 10500 10000 4800 4000 38000 营业额（万元） 2000 2100 3200 2500 2500 2000 14300 备 注：本销售数据以税务局数据为基础，经敏感性分析上浮30%而得出。 （2）、张家界的IPS现状饱和指数为 城市可比商场销售总额 14300 IPS= —————————————— = —————— = 0.38 城市可比商场营业面积总额 38000 （3）、张家界IPS指数与其它城市比较 城　市 石家庄 海 口 三 亚 北 海 IPS（万/㎡） 2.01 1.23 1.75 2.64 （4）、张家界IPS指数比较评价 通过对张家界IPS指数的测定及同其它城市IPS指数的比较，可以看到张家界的IPS指数偏低了，说明张家界的整体消费能力不足或所提供的商业楼盘供给面积偏大，表明我们进入张家界零售业市场的准入，主要是以“竞争性准入”为主，是以抢占其它零售企业市场份额为主要的进入策略。