升级与资本支出周期繁荣(交大版).ppt

调控是对“国十条”的再次确认和加强，我们认为“二次调控”符合我们对房地产之前调控的判断：“一手控需求，一手增供给，两手都要硬！” 因为在城镇化的快速发展阶段，房地产必须首先体现保障属性，这是政府在1998~2009年都一直忽视的，从而导致了在“城镇化加速背景下需求持续增长，而供给不足”的严重的供需矛盾，现在政府正着手解决这一矛盾，因此，对“需求”的调控注定不是一个短期的政策，参考已经走过城镇化的发达国家对房地产行业管理的经验，即使城镇化已经完成，房地产市场也不应完全市场化，对投机和投资性需求的控制是一项长期的政策。 而增供给在短期来看更是迫在眉睫，这一方面是在补过去的供给缺口，一方面也是为未来的需求做准备，因此供给是必须增加的，在政策上体现为对闲置土地的打击，对土地供给计划的实施监督和考核。这一政策保证了房地产投资至少在未来半年至一年中保持较快增长，符合我们前期一直强调的房地产投资增加的逻辑。 对于房地产价格，我们认为大幅下降的可能性较小。因为，如果价格大幅下降，则房地产需求会急剧萎缩，需求萎缩的后果是房地产投资的下降和经济的下滑，到时调控必然放松，调控的成果前功尽弃，这是政府所不愿看到的结果，也会影响我们的产业升级和“收入倍增”的实现，以及经济增长的可持续性。因此，理想的状态是：“房价小幅下滑或持平，需求与供给处于大致平衡，而房地产投资保持旺盛的增长。”我们认为这一理想状态的实现有待观察，目前很多政策也都是“摸着石头过河”。 对房地产行业的判断：过去十年，我国的房地产行业错误的过度市场化，促使了房地产行业的畸形发展：企业和个人财富500强有一半以上的房地产企业和个人，房地产企业不但是“制造商”，还是“贸易商”，既囤地又囤房，财富过度集中到房地产行业。我们认为中国未来的房地产市场将走向“有限市场化”甚至“半政府化”，房地产的保障属性将充分发挥，而地产商的角色将逐渐过度到赚取普通利润的“制造商”。 次贷危机：资本支出周期衰退，伴随房地产周期衰退的特征 ? 2000年“网络泡沫”破裂后，美联储迅速降低利率应对危机，至2001年8月联邦基准利率已经降到3.65的历史低点。 “911事件”打乱了美联储的计划节奏，美联储激降利率至2%以下，最低曾达到0.98%，并把这种历史上最低的利率时期维持到2年半的时间。 ? 低利率刺激了房地产市场的繁荣，新屋开工量和授权量持续走高，只有从空置率的持续上升才能看出目前仍是房地产周期的衰退时期。 房地产价格从2000年开始进入加速上涨的通道，2004年6月开始增速更快。2000年1月至2007年6月，美国房价指数上涨72.4％，而同期的GDP增长为18.8％，这是一种明显的资产泡沫。 美国，缓慢而稳定的复苏 根据18.5年的房地产周期的时间推算，美国的未来十年是房地产的衰退周期，低利率也不太可能迅速刺激房地产繁荣： 金融系统将会出台更加严格的监管措施，使得和房地产有关的信贷和投资不会像2000年那样容易； 目前自主住房和租房市场的空置率都仍然处于历史上最高的时期，空置率下降到合理位置才会刺激新屋开工重新高涨，这需要较长时间； 因此，在“刚性”需求和“投资”需求都不旺盛的情况下，期待新屋开工量迅速回升是不现实的。 美国经济的未来：新一轮存货周期及资本支出周期的起点： 消费的复苏速度是经济复苏快慢的关键，因为美国经济刚从深度的衰退中恢复，企业对雇佣新员工和投资新产能都心存顾虑，失业率可能长时间高位徘徊，因此，个人消费对经济的支持作用仍然较弱； 随着原来刺激计划的力度逐渐减弱，以及新一轮刺激计划的通过的难度较大，美国经济复苏的步伐将会放缓，复苏之路可能是缓慢而曲折的。 出口：已度过最差时候 ? 随着美国经济在2009年6月份触底回升，我国的出口也度过最差时刻， 由于基数原因，出口在2009年12月转正后迅速攀升，目前已趋于稳定。 ? 从绝对值来看，进出口都仍然低于趋势水平，处在复苏的过程之中。 净出口：辉煌难再现 出口：中长期增速放缓 首先，在全球主要经济体的压力下，人民币中长期升值的趋势不可逆转，若产品升级不能顺利施行，中国产品在全球竞争中的优势将会逐渐减弱。 其次，贸易保护逐渐加强，尤其是针对我国的贸易审查逐渐增多，我国已经连续十几年成为遭受反倾销调查最多的国家，涉案损失每年高达300～400亿美元。新贸易保护主义的盛行，导致我国国际贸易的外部环境日趋恶化。 最后，我国也在积极的转型，从依赖出口到扩大内需转型，如最近取消了包括部分钢材、有色金属建材等在内的406个税号的产品出口退税。 进口：跟随内需增长 长期来看，进口与内需正相关，我们预期中国经济仍有10年左右的高速增长，进口也会强劲增长； 产业升级也以为着更多的技术引进