《房地产开发经与管理》复习.pptVIP

第一章 房地产投资概述 一.房地产的概念 二.房地产的种类 三.房地产的特征 四.房地产投资的形式 五.房地产投资的利弊 六.房地产投资的风险 一.房地产的概念房地产是房屋财产和土地财产的 总称。地产可视为实物、权益和区位 三者的结合。要随时注意从房地产的实物、权 益和区位三个方面去把握房地产。 1. 实物实物是房地产中看得见、摸得着的 部分。从实物角度上看，房地产有三种 存在的形态： （1）土地 （2）建筑物 （3）房地 2. 权益权益是房地产中无形的、不可触摸的部 分。房地产可抽象地视为由多种权利构成的 权利束，而完整的权利束为房地产产权。房地产产权的基本权利有：占有权、使 用权、收益权、处分权；由这些基本权利还 可派生出其它权利，如：典权、抵押权、地 役权等。 3. 区位区位是指房地产的空间方位，除 了房地产的地理坐标位置外，还包括 房地产与其它地方往来的便捷性、周 围环境、在城市中的地位等。 二.房地产的种类 按开发程度划分土地房地产 在建工程建成后的物业 1.土地 1 按土地的权属划分国有土地集体土地 2 按土地的开发程度划分生地毛地熟地 2. 在建工程在建工程是指已经开始工程建设 但尚未竣工投入使用的房地产，是房 地产开发过程中的一种中间形态。 3.建成后的物业按照建筑物的用途划分居住物业商业物业工业物业特殊物业 三.房地产的特征 1.不可移动性2.独一无二性 3.寿命长久性4.数量有限性 5.用途多样性6.相互影响性 7.易受限制性8.保值增值性 9.价值高大性10.难以变现性四.房地产投资的形式开发投资直接投资置业投资间接投资要注意开发投资与置业投资的区 别及各自的特点 五.房地产投资的利弊 1.相对较高的收益水平（注意财务杠杆运用的条件） 2.能够得到税收方面的好处（正确理解其涵义） 3.易于获得金融机构的支持 4.能够抵御通货膨胀的影响 5.能提高投资者的资信等级 6.投资数额巨大 7. 变现性差 8.投资回收期较长 9.需要专门的知识和经验 六.房地产投资的风险 1.系统风险 1 通货膨胀风险 2 市场供求风险 3 周期风险4 变现风险 5 利率风险6 政策风险 7 政治风险8 或然损失风险 2.个别风险 1 收益现金流风险 2 未来经营费用风险 3 资本风险 4 比较风险 5 时间风险 6 持有期风险 3.风险管理 1确定合理的投资受益水平 2尽可能规避、控制或转移风险风险管理包括风险的辨识、评 估、转移和控制。 第二章 房地产投资分析基本知识 一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标 一. 房地产投资现金流量及构成 1.房地产投资现金流量及构成 1 房地产投资中的现金流量 2 房地产投资中现金流量的构成投资、成本经营收入利润、税金 2.房地产投资分析中投资与成本 （1）房地产项目中投资与成本的特点 （2）开发项目总投资 （3）开发成本 （4）经营成本 （5）期间费用 3. 经营收入、利润和税金 （1）经营收入销售收入 、出租收入、自营收入。 （2）利润经营利润、 税前利润、税后利润、 可分配利润。 （3）税金销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。 二. 资金的时间价值及计算公式 1.利息与利率 （1）利息与利率（基础利率的决定因素） （2）单利与复利 （3）名义利率 、期利率、实际利率 2. 资金的时间价值计算公式 （1）现值与终值的关系 （2）现值与年金的关系 （3）终值与年金的关系 3. 计算实例 要会画现金流量图，重点掌握： 例4－5 例4－6 会用计算器进行计算 例4－5 解法二 先求出组合贷款月综合利率：再根据公式求出组合贷款的月还款额： 例4－6 解法二 贷款额为：4000×120×70％＝336000 按月等额还款，每月应还： 第五年末的贷款余额数为： 提前还8万后，贷款余额数为：175390 从第6年开始，月等额还款额为： 三. 房地产投资经济效果评价指标 1.房地产投资经济效果的表现形式 （1）开发投资开发投资的经济效果主要表现为销售收入。 经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投 资收益率等指标来衡量。 （2）置业投资置业投资的经济效果主要表现为租金、物业 增值、减少纳税、权益增加这四个方面。 2.投资回收与投资回报投资回收 房地产投资收益投资回报 （1）投资回收 （2）投资回报 3.收益率的概念及形式收益率是投资项目在某一计算周 期内的连续的收益能力。收益率的形式： （1）折现率 （2）内部收益率 （3）全投资收益率 （4）自有资金收益率 第三章 房地产开发的程