合肥市房地产市场商业市场研究分析暨中辰滨湖CBD项目营销策略（下）.pptx

合肥市房地产市场商业市场研究分析暨中辰滨湖CBD项目营销策略报告（下）loft推售策略北向（D类）推售原则：A类产品——树立价格标杆B类产品——兼顾价格平衡C类产品——快速跑量D类产品——低价跑量东向（B类）西向（C类）A栋南向（A类）资金回笼测算表2015年2016年2017年合计11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月高层推售套数264264单价水平座机电话号码1XXXXXXXXXX808.024513去化目标座机电话号码1座机电话号码010101座机电话号码总销金额（万元）座机电话号码0座机电话号码回款金额（万元）1708945.41137.31232.71185.21224.45811.65731.2667.3637.9601.25710.座机电话号码.45476.6419.45316.45182.187.座机电话号码15年销售指标80套，预销售金额4270万；累计回款金额1708万2016年销售指标170套，预销售金额9454万，累计回款金额10636万2017年销售指标14套，预销售金额879万，累计回款金额2258万 loft销售总金额1.46亿，销售周期14月首开执行首开目标及分解首开货量264套，目标去化80套，目标筹量120组。目标来人720组，目标来电420组。首开执行上客目标渠道分解上客指标渠道分解表上客渠道渠道说明到访指标（组）认筹指标（组）认购指标（组）自然到访售楼部线上导入来访座机电话号码来电转来访一般在3:1的转访比1443123渠道拉访竞品截流、临展点导入、经纪人推介117149企业拓展经开区、滨湖及高新区企业105106公司平台推介同策内部大数据AAP推荐平台9584合计座机电话号码loft价格策略 高调入市/低开高走一方面培养市场；另一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间。 价格阶段上扬，稳步提升随着区域市场成熟、工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格，实现利润的增长 循环价格先期预告在每一循环周期前进行价格释放，刺激上一周期剩余房源的成交，为下一周期进行准确客户积累。 产品分级，差异定价使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更高的利润点。 loft价格建议价格定位——市场比较法类别比较因子权重高速时代广场中翔商业中心拟合程度比较系数拟合程度比较系数区位属性环线价值71007.00 1007.00 板块形象定位71007.00 1007.00 交通条件71007.00 1007.00 生活配套6985.88 1006.00 基础设施61006.00 1006.00 环境资源51005.00 1005.00 项目属性地块条件41054.20 1004.00 品牌效应5954.75 804.00 建筑体量41104.40 1004.00 项目配套61056.30 1006.00 景观61006.00 1006.00 服务61006.00 955.70 产品属性建筑品质71007.00 1007.00 立面61006.00 1006.00 户型功能71057.35 1007.00 附加值71007.00 1007.00 科技运用41004.00 953.80 合计100　100.88 　98.50 loft价格建议价格定位-静态比较法项目比项目价格*比重 8808元/㎡推算价格类比项目修正系数静态价格8808元/平方米营销需要解决的问题1- 合肥市场商办产品主要集中在市中心、政务、滨湖区域，本案位置较偏，周边配套设施不全的情况下，本案如何脱颖而出？措施：严格按照品牌先行，线上高举高打项目差异化价值点，吸引区域及合肥市投资客户关注，利用推广扩大品牌知名度；2- 区域认可度有限，如何保障LOFT产品和商业首开即热销？措施：借助事件活动炒热区域，进一步提升项目知名度，线下深挖周边工业园区已有客户资源，同策已有资源转嫁。营销需要解决的问题3、关于商业和写字楼交叉上市的蓄客和推广难点？措施：A- 不同物业类型，蓄客方法不同，写字楼通过前期正常蓄水，商业则在2016年4月初引入电商蓄客，于6月份正式引爆B- 在推广上，写字楼强调配套便利，商业强调投资、升值及回报；我们需要利用宣传调性、设计色调，充分拉开差距，找到各自对应的宣传口径和渠道，实现均衡去化营销策略1- 形象提升：借助事件营销，加速品牌和项目形象落地；政府搭台，企业唱戏，将本案所属区位打造为城市枢纽地带2- 加强现场体验：包河最震撼的商办产品售卖场展示，持续挑动客户心弦 3- 推广渠道双管齐下：弹无虚发，多渠道组合拳出击，实现高效率下的快速营销 营销总控图阶段项目形象导入期LOFT蓄客至开盘热销期商铺蓄客及开盘热销期办公