2016年成都龙泉区域商业市场商圈研究分析暨世茂城五期商业发展报告.pptx

世茂城五期商业发展报告2016年8月18日区域商业格局分析01目区域商业现状分析02项目商业价值研判03录项目商业产品建议04龙泉商业发展潜力龙泉区域人口超过百万，GDP排行成都首位，区域楼市发展较快，但驿都大道、成龙大道沿线缺配套、缺商业，人均商业面积仅1.17㎡，大型商业存在市场机会。目前龙泉常住人口80万，加上流动人口100多万。然而目前龙泉拥有各类商业面积约140万㎡，以传统底商和临街商铺为主，按照100万区域人口计算，人均于商业面积1.17㎡，低于成都1.5㎡/人的人均商业面积。驿都大道沿线生活居住项目多，成龙大道沿线经开区企业众多，但一直没有聚集周边人气的集中商业，购物、娱乐休闲等日常需求将受到一定影响。龙泉商圈发展格局本项目所在的大面区域，作为连接三圣乡及龙泉城区的重要商圈，是成都东部副中心，区域规划人口20万，庞大的中高端商住人群，将为区域商业提供有力的消费保障。商圈体量约50万㎡，常商住人口约20万距离1.8KM商圈体量约100万㎡，常商住人口约48万商圈体量约40万㎡，常商住人口约20万主力商圈次要商圈游离商圈龙泉商圈发展格局紧邻川师校区,依靠经开区工作人口形成的新兴居住区及生活经济圈绿地468为该商圈主要商业业态:百货 购物中心 底商 租金:50-200元/㎡东村片区龙泉驿区现有3个商圈,本案所处在片区为中处商业发展起步阶段的经开片区.未来龙泉驿区的商业布局:本案紧邻成都市区，属10分钟经济圈层，且本案以5期商业地块无缝对接2号线地铁沿线，真正的地铁商业。距离3KM大面片区本项目中央商务区距离8KM以提供产业区生活配套为主片区主要商业为世茂城、百悦城两大商业，其他楼盘均为社区型商业目前在营商业川师现代花园，租金：1F-100-150元/㎡，2F-50-70元/㎡，3F-30-40元/㎡业态:写字楼 商业街 酒店 公寓以龙泉音乐广场-建设路为中轴的老城区商业集中地代表:成都百货 摩尔百货在售商业代表：天立广场业态:百货 住宅沿街底商 步行街租金:250-450元/㎡半成熟商业圈成熟商业圈大面商圈吸附力按照上述公式变化后，我们设各地商业售面积为S，到达时间为T，则计算a地区前往b.c.d地区购物率的公式为：根据国际商业计算的康帕斯法则计算，商圈均衡点为：Ｄab d/（１＋ √Ｐb/Ｐa）　 Sc/TacPad─────────────　 Sb/Tab+Sc/Tac+Sd/TadDab A贸易区的销售范围，向B贸易区，以公里计算： d 在A和B城市间主要路段的公里距离 Pa 区域Ａ的人口 Pb 区域Ｂ的人口 按照以上公式进行推导，大面核心商圈与主要竞争商圈，东村商圈、中央商务商圈均衡点分别为：与东村商圈3km与中央商务商圈8km大面商圈人群到相关商圈购物几率：东村组团人群到相关商圈购物几率： 中央商务区人群到相关商圈购物几率：大面商圈 100%东村商圈 20%龙泉商圈 13%大面商圈吸附力客群规模测试公式为：　客群规模核心商圈人口*购物几率+次级商圈人口*购物几率+游离商圈人口*购物几率　次级商圈距离1.8KM按照以上公式进行推导，大源商圈潜在客群规模：核心商圈 20万人；次级商圈 4万人；游离商圈6万人；求和：大面商圈客群规模30万人4万本项目距离3KM核心商圈距离8KM20万游离商圈6万大面商业发展规划项目所在片区为大面镇经开片区紧邻成都市区，10分钟城区圈层经济；未来四周土地供应主要以高端住宅用地和商服用地为主;为本项目的后期发展提供了人口支撑项目所在片区经开区：主要人群为——产业人群，将是本案的重要消费群体;新兴商务区:地铁沿线便捷的交通,龙泉市政府搬迁至该地,使此片区出现了高档商务,商业以及高档住宅小区龙泉驿区2013-2020规划图地铁2号线经开区产业区:依托四川唯一的一个经济开发区扩展产业链,以引进大型产业企业带动周边住宅和商业地产市场的发展本项目驿都大道 政府中心新兴居住区市政府经开区中央商业区:依托便捷的道路系统和附近成熟小区打造的商业中心 。是龙泉最早自然形成的商业中心10分钟经济圈本项目老城区住宅用地商业用地大面商业发展格局项目所在区域沿成龙大道北侧主要以刚需品质住宅群、高等教育机构群为主，南侧则以产业园集中办公群为主。区域商业多以底商、小独栋为主，集中式商业开发时限较晚，集中商业是区域的空白。本案天鹅西湖南路龙城大道住宅公共机构成龙大道集中式商业魅力资源青台山路办公/产业园规划独立商业已经营独立商业规划社区底商或商业街已经营社区底商或商业街大面商业发展格局大面板块商业规划以世茂百货为中心、青台山路为主轴展开布局，各项目均配置社区商业，且以社区服务型消费为主，世茂五期将承载整个区域的商业消费。规划独立商业已经营独立商业规划社区底商或商业街已经营社区底商或商业街备注：商业面积统计均不包含