《高尔夫花园西区项目可行性研究报告》.doc

珠江骏景高尔夫花园西区项目 可行性研究报告 东莞市骏景凯德房地产开发有限公司 二○○九年 目　　录 一、项目概况 2 二、项目背景 5 三、项目投资环境与市场研究 6 四、项目开发条件及技术设计方案的分析 14 五、项目开发建设及经营的组织与实施计划 21 六、基础数据说明 24 七、项目投资估算、资金筹措计划 24 八、项目销售收入及利润的估算 26 九、项目经济效益分析 27 十、项目评估结果 29 一、项目概况 1、项目名称：珠江?骏景高尔夫花园 西区 2、项目背景：“珠江骏景高尔夫花园”项目位于东莞市塘厦镇平山村。该项目是珠江投资集团在紧靠深圳的区域开发的首个地产项目。项目总占地面积约30万平方米。项目分为东西两区，其中东区占地11.17万平方米，建筑面积为18.33万平方米，由多层花园洋房、带电梯景观小高层、townhouse 融合而成。根据当时用地手续的要求，首先对东区进行开发建设，东区分为一期和二期，共1400余套住宅、车位等全部售罄，取得了不俗的销售业绩，东区在2007年9月前已陆续交付使用，形成了良好的居住氛围。 在成功开发东区项目的同时，我司已完成西区土地的一级开发工作，拟申请挂牌取得该西区土地继续开发，开发具有创新品质、高性价比的中高档高尔夫品质精品项目。西区项目总占地面积为188,655.51平方米，拟建设为低层住宅（联排）及高层（33F）建筑，计划总建筑面积为553,802.96平方米。其中：住宅462,869.40平方米，商业及配套4,286.2平方米，公建及车位面积 86,000平方米。 3、项目地点: 地块行政隶属于塘厦镇平山村，位于观澜与塘厦镇交界处，观澜高尔夫球会北门。东接石鼓、西望沙湖、北通塘厦。 土地四至：东至高尔夫大道、西至观澜湖高尔夫球场、南至观澜湖高尔夫球场、北至空地。 土地性质：国有； 土地用途：商住； 土地使用年限：70年 4、主要经济指标 （1）占地面积：188,655.51平方米 （2）总建筑面积：553,802.96平方米 （3）计容积率面积：467,155.6平方米 （3）容积率：2.48 （4）绿化率：35% （5）建筑密度：30% （6）总投资：335,238万元 5、投资商简况 项目投资商为广东珠江投资股份有限公司，珠江投资公司是一家以房地产及相关业务为主业的企业集团，经过16年快速发展，珠江投资实现从区域性发展上升为全国跨区域性经营的布局规划。通过实施跨地域发展战略，将投资版图从广州扩展到北京、上海、深圳、长沙、西安、成都、东莞、惠州等地，完成具有经济活力的城市核心区域战略布局。所开发的住宅、商业项目等也均成为当地的标志性楼盘。凭借不断创新的精神和兢兢业业的态度，珠江投资以前瞻性的全国化布局战略及房地产业少有的全程产业链经营模式：土地开发－设计规划－地产项目开发－工程施工－物业管理。 珠江投资经过十多年的发展，总资产超过200亿元，累计销售面积超过300万m2，土地储备超过1400万m2，成为中国最具实力的房地产开发企业之一。积累了丰富的社会资源和雄厚的资金实力，赢得了良好的社会声誉，已成为中国最具实力的的房地产开发企业之一，并已成功打造出“珠江地产”这个全国性的优质房地产品牌。 “珠江骏景高尔夫花园”西区项目发展商——东莞市骏景凯德房地产开发有限公司成立于2007年，注册资本1000万元，是由深圳市珠江投资发展有限公司（51%）、东莞市大唐凯德房地产开发有限公司（30%）及东莞市嘉华房地产开发有限公司（19%）共同投资。深圳市珠江投资发展有限公司是广东珠江投资股份有限公司投资控股（占98.75%股份）之子公司。东莞市骏景凯德房地产开发有限公司是专为开发骏景西区项目成立的项目公司，由深圳市珠江投资发展有限公司负责项目的开发运营。 骏景高尔夫花园项目作为珠江投资集团进入深圳片区的首个地产项目，倾注了珠江投资集团在莞、深、惠区域深耕发展的战略意图和决心。 因此，该项目的投资开发备受社会各界的关注。在骏景东区、旭景家园项目、珠江东岸项目以及珠江广场项目的成功开发的基础上，骏景西区的运作将对公司品牌在深圳市场进一步的提升产生强大的正面积极作用。 二、项目背景 ?塘厦镇位于东莞市东南部，东连清溪镇，西邻黄江镇，北接樟木头镇，南与凤岗镇和深圳市观澜街道接壤，莞深高速、龙林高速、东深公路贯穿而过，是东莞东南部的交通枢纽。全镇总面积128平方公里，下辖20个社区，户籍人口4.2万人，外来人口近50万人。2008年，?塘厦镇实现GDP 145亿元，出口总额39.4亿美元，各项税收总额24.9亿元，镇级可支配财政收入9.1亿元，银行各项存款余额154