《黄陂木兰广场可行性研究》.doc

目 录 开 篇 语 2 第一章 黄陂区现状 2 1. 武汉新型城区 2 2. 交通四通八达 3 3. 三大片组合 4 4. 经济发展迅猛 4 5. 地产投资势头旺 4 第二章 区域市场 5 1. 黄陂主城区 5 1.1. 住宅产品 5 1.2. 均价 5 1.3. 发展态势分析 6 2. 盘龙城片区 7 2.1. 住宅产品统计 7 2.2. 均价 8 2.3. 发展优劣势分析 9 第三章 区域客户源 11 1. 黄陂主城区 11 2. 盘龙城片区 11 第四章 我司项目认知 12 1. 香域华府项目 12 1.1. 优势 12 1.2. 开盘（三期） 12 2. 木兰广场项目 13 3. 南德国际城项目 13 开 篇 语 本篇报告主体对黄陂区的区域市场的了解界定区域内购房置业群体的来源另外针对我司现阶段开发的三个项目的和理解并香域华府三期开盘了解该项目前期营销运作思路理念。 整体阐述粗率，公司领导予以与指正，将随着项目的后，逐步和修正内容。 区现状 城区 2261平方公里，占武汉市的1/4；人口113万，占全市的1/8，是武汉市版土面积最大、人口最多的新型城区，由黄陂区到武汉市中心约30公里左右，交通方便。 本区是历史革命苏区，有着光荣的革命传统。北部木兰山区是中国工农红军第七军的诞生地。苏区面积949.6平方公里，占武汉市苏区面积的39％7个街乡镇，人口达41.64万，是湖北省、武汉市重点扶持地区。 属于农业大区。农业人口 91.6万人，耕地80.5万亩，山场90.5万亩，林地104万亩，水面38.6万亩，森林面积693 平方公里（占武汉市的一半以上）。发展围绕着芦笋、小龙虾、茶葛、乡村休闲农业四大优势产业；北部947平方公里的木兰生态旅游区，誉为武汉的“后花园”，被联合国列入《中国21世纪优先发展议程》。“木兰八景”是湖北省旅游业发展的重要组成部分，被评为“湖北省旅游强区”，成为武汉市唯一的省级旅游强区。 黄陂处于《全国国土规划总体规划纲要》的首期重点开发和长江流域经济带的中心地段，区位交通优越，发展空间巨大。境内的武汉天河国际机场、亚洲最大的武汉北铁路编组站、武汉新港和京珠高速公路等共同构成立体交通枢纽，开发建设中的武汉临空经济区、汉口北商贸物流枢纽区被列为今年湖北省重点推进项目，华中地区唯一的国家级台湾农民创业园落户黄陂。 交通四通八达 黄陂区的交通十分便捷，位于黄陂区的武汉天河国际机场为4E级机场，是中国民航总局指定的华中地区唯一的综合枢纽机场和最大的飞机检修基地。机场设施完备，可起降各种大型客机。 武汉到黄陂主城区开通公交车线路，全程另有S108 省道、G318 国道，这些交通道路贯穿于黄陂区整个区域。 三大片组合 依据目前的发展格局划分： 卫星城区、西部经济示范区、农特经济发展区三个定位构成。片区为南部经济发展带，景观区 经济发展迅猛 统计， 区域经济形势良好，固定资产投资额逐年上涨，消费价格指数呈上涨趋势，通货膨胀明显；居民收入有所提高，居民生活质量有所提高。 地产投资势头旺2009年达到了38.05亿元，同比增长了39.4％ 购房者以统计 小结：同质化竞争，同存求异的产品，区域市场 黄陂主城区 序号 区域 项目 名称 开发商 代理商 项目地址 总占地（㎡） 总建筑面积（㎡） 容积率 绿化率 车位数（个） 建筑 类别 1点式 2板式 物业 公司 物业费（元/㎡） 装修 情况 项目 特色 1 主城区 前川 欣城 湖北鑫东房地产 于董房地产综合服务机构 前川大道与石阳街交汇处 213334 500000 2.03 40% 494 多层、小高层 2 武汉信邦物业服务有限公司 0.6 毛坯 普通 住宅 2 主城区 黄陂 广场 武汉源洋锦绣置业有限公司 / 黄陂大道387号 90000 300000 3 40% 900 多层、高层 2 上海弘基企业集团 1.5 毛坯 高档 住宅 3 主城区 白兰 丽舍 武汉小屏房地产开发有限公司 / 前川街木兰大道黄陂一中对面 90000 300000 　 40.30% 243 多层 2 武汉鹤翔物业管理有限公司 0.8 毛坯 普通 ?住宅 均价 序号 区域 项目名称 均价（元/㎡） 1 主城区 前川欣城 3800 2 主城区 黄陂广场 6300 3 主城区 白兰丽舍 3600 发展态势分析 各楼盘之间的价格出现较大的落差，其中黄陂广场以6000元/㎡的价格居当地房价之首，与其他楼盘形成了约1500元/㎡的差价，悬殊较大，但同时也反应出楼盘之间品质的差异化。 在售楼盘体量大 虽然目前市场上在售楼盘不多，但其中不乏规模大、品质较高的楼盘，如黄陂广场、前川欣城分别达到了30万㎡与50万㎡的