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如何规范房地产开发企业税收检查 目前房地产市场很火，房价居高不下，国家税收政策应该发挥宏观调控职能，大力发挥个人所得税、企业所得税和土地增值税的调节作用，防止房地产市场引发的泡沫经济效应，通过对房地产企业的检查，我们发现房地产企业因为高额利润、结算灵活、管理混乱、临工流动性大和各管理部门乱伸手等原因，账务混乱，隐匿收入，乱摊费用，成本不实，社会集资利息和各管理层工资薪金所得个人所得税大量流失，编制虚假合同，建筑成本税基侵蚀严重，降低房屋售价，偷逃营业税及土地增值税等。 一、存在税收违法问题 （一）个人所得税： 房地产开发企业因为高额利润的诱惑，一直处于扩张期，盲目竞争，投入资金较大，银行贷款又较为谨慎，于是通过各种途径吸引社会闲散资金，利息比银行高，同时房地产企业因自身的特点，层层分解指标和风险，各管理阶层人员收益相当高，一个销售近亿元的房地产企业每年收益在百万元以上的至少在数十人以上，但因为房地产企业管理混乱，收入和成本都好作假，真实的集资利息和管理层的收入都不在账面反映，检查时很难掌握。 （二）建筑营业税： 1、侵蚀税基现象严重，因为营业税纳税人是建筑商，但房地产商还是实际支付人，所以房地产企业还是千方百计地分解建筑成本，主要有以下行为：工地水电费发票、工匠工资、建筑企业的建管费等进入房地产的开发间接费，将水泥、沙石、钢材等发票打进工程前期费用，编制虚假的建筑工程合同，已达到少开票的目的，更为恶劣的是有的企业居然在与对方结算时，将建筑营业税等扣下来而不开票。 2、有的小的开发商自己既搞工程又搞开发，自己的工程队挂别的建筑商的牌子，只需缴纳一定的管理费，滤布这样的单位更好作假。 3、桩基工程、水电工程、门窗安装及小区配套工程不提供合同或提供虚假合同，入账数额严重不实。 （三）销售不动产营业税： 1、申报的房屋销售价格不实，主要原因是购房人主动要求少开发票，因为开具发票后，办房产证要先缴纳契税，这为房地产商隐匿收入打开了方便之门，整个房地产税收乱的主要原因在此，也为房地产商偷逃土地增值税提供了方便。 2、房地产开发商代收的费用不作收入，如水电安装、水电开户费等。 3、特别是车库销售，往往因为数额较小，不太注意，开发商不开票或申报时大打拆扣。 4、拆迁户购买的房子，企业申报时往往是冲拆迁补偿费后申报营业税。 5、与建筑商抵债的房屋、与银行抵贷的房屋及关联方购房的房屋申报的价款与实际结算价不符或根本未申报。 （四）企业所得税： 1、因为购房人要缴契税，所以主动要求少开票或不开车库票，客观上帮助了开发商隐匿收入。 2、虚增开发成本，将建筑成本化解进入开发成本，如建筑工人工资、建筑水电费、不符合税法规定的成本费用及规费。 3、虚增建筑成本，编制虚假的建筑合同，填开虚高的建筑发票，这样做的好处是既少缴了企业所得税、又少缴了土地增值税，按目前的土地增值税税率和房屋开发利润率，压滤机滤布房屋开发的主税种应是土地增值税，而实际主税种还是营业税。 二、检查的主要方法 （一）收入的检查方法。 1、建筑收入： 检查建筑合同与实际结算的差异，对有些企业的检查，往往仅账簿检查，并不能解决问题，有一户企业通过账簿并未发现问题，但当我们调阅该企业的档案，特别是建设局的竣工通知书、审计局的竣工审计、单位与对方总结算的清单、中标通知书以及银行结算过程（包括查阅银行往来）等，从中可以发现真实的建筑成本和少开票的行为。 2、销售不动产的收入： 查阅该企业的销售定价资料，一般企业都有自已的定价原则，每一段地方都有定价的原则，查阅销售合同和委托运费代销合同，房管局和财政局的合同一般都不可取，因为购房者想少缴契税和办房产证的费用，销售商想少缴销售房屋的地方税收，往往签假的售房合同和分开几张收据，达到少开发票，每个开发商都有自已的销售部门，检查销售部门的销售台账，对每一套住房和车库（含轿车库）一一编制方格图，注明购买者和购买的单价、总价，对照当地市场同地段的售价从中发现问题，看有无销售不入账的行为，要从几个方面看，一是房屋已售出，收入未入账或已收售房款未申报税收;二是看有无捐赠或售价明偏低；有无诸如水电安装、水电开户、防盗门等收入未作计税依据的；四看有无拆迁补助直接冲减房价造成收入减少；五看有无用房屋抵材料款、工程款及借款、利息而不作收入或收入明显偏低；寻找熟悉的客户，反证客户购买的单价和总值，从中