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限购令背景下的商业房地产投资(一) 　　尽管当前整体市场看好，但并不代表你把钱随便扔到哪个地方，到了秋天就能收获硕果。当机会出现时，并不是每个人都能把握住。尤其是商业房地产，因为牵扯到后期商业的运营，对商业房地产投资者的眼光有着更高的要求，单凭感觉是绝对不行的。 　　一、选好开发商 　　在当前商业房地产一头热的大背景下，也只有同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三个基本条件的开发商，他们所投资的商业房地产项目才有机会。 　　二、产权分割：商业房地产投资大忌 　　对于商业房地产开发商，必须要做好物业持有的准备，而且是大量持有。产权分割是经营商业房地产的大忌，商铺分割出售以后再经营是很难统一，就算是反租，其成本也很高。 　　对此，万达颇有发言权，每年万达广场都有商家被淘汰，新商家被引入。万达集团分管商业一副总经理就公开表示，万达一般只出售住宅及写字楼部分，商业产权几乎都是万达自己持有，这确保了统一经营，为后期业态调整、为商业带来生命力提供先天条件。 　　三、资源整合力：解决招商难题 　　对于一般开发商来说，搞商业房地产是有风险的，很可能会面临招不进来商的窘境。市房协商专委秘书长认为，开发商的资源整合能力，对于商业房地产投资来说至关重要。商业与住宅不一样，如果商业招商不满意，消费者很快就能感受到。但住宅就是空着，也未必有人知道。 　　市房协商专委秘书长认为，这方面万达体现出了优势，他们和很多大品牌建立了战略合作。尽管如此，万达也开始“制造”自己的商业品牌，今天万达广场已经拥有万千百货、万达影城、大歌星KTV等诸多商业品牌。 　　孙同时认为，在这一点上，重庆本地开发商中，龙湖做得最好，目前龙湖已拥有天街、MOCO、星悦荟三大商业品牌体系。招商过程中，能有所针对性招商。 　　四、运营团队：规划招商管理 　　“现在开发商普遍存在一个问题，所谓的商业房地产管理人员，基本上都是从住宅项目上转过来，从商业到房地产的很少。” 　　市房协商专委秘书长认为，一个专业的商业房地产运营团队，必须懂商业管理、懂招商、懂商业房地产规划，“只有具备了这三个条件的开发商，他们投资的商业房地产才是机会。” 　　对此，市房协专门组织一批全国知名的商业实战专家，准备在春交会上对重庆商业房地产发展支招。“在合适的时机，我们还会组织商业房地产的运营人才培训。”市房协商专委秘书长表示。 　　五、选好项目 　　选择好的开发商，可能大多数商业房地产投资者都能准确判断。但该如何选铺？对大多数普通投资者来说，缺乏专业的投资眼光，或者跟风走，或者凭感觉，想到哪，买到哪。面对当前商业房地产投资者现状，专家们给投资者开出“良方”。 　　六、看规划，就是看未来 　　3月5日，2011年重庆商业房地产发展论坛上，市房协会长莫元春提出了自己的见解。 　　“看规划也可以叫做看未来。你所选择的商铺，或者投资产品，在未来的城市规划中所处的区位，这对投资前景很重要。”莫元春表示，比如江北现在是重庆重点发展区域，该区域的某个地方以后要建一个大型的专业市场，那么这些区位的商业房地产投资就相当看好。 　　七、看回报，用租金反推房价 　　不看地段，看回报。“很多人喜欢往市中心凑，花10万元/平方米买个商铺，利润空间在哪里？升值空间又在哪里？”四川省商业房地产联盟秘书长冉立春说，按照合理的回报率8%反推，10万元/平方米的商铺需要每平方米月租金667元才够，“什么样的商业形态才能支付如此高额的租金？” 　　有的商业房地产投资者认为，买了黄金地段的商铺，可以招租到高端品牌入驻，他们是可以承受高租金的。冉立春说：“恰恰相反，高端品牌，特别是奢侈品商家是非常精明的，他们会拿牌子压你。成都仁和春天的个案，对重庆商业或许有着值得借鉴的地方。当时仁和春天百货引进LV花巨大代价，不仅没有收租金，还搭进去巨额的装修费用。” 篇二： 部门及员工绩效考评制度 部门及员工绩效考评管理制度 为规范公司对部门和员工的绩效考评制定本制度。 1.目的 通过对部门和员工日常工作和行为规范的考核、考评，建立公司绩效考评管理系统，促进个人工作素养和整体工作效率的不断提高，防止和纠正部门和员工渎职、失职、违纪、违规行为，保证公司绩效目标管理的达成。 2.适用范围 适用于公司内部对部门和员工的各级考评、各类行为规范的考核的管理。 3.职责和权限 3.1总经理或其授权人或公司主管领导对总经理办公室和人力资源部有考评权和考核权，负责对各类考评、考核结果的最终认定。 3.2公司成立由总经理或其授权人、主管领导、总经理办公室和人力资源部等职能部门组成的考核小组，考核小组对各部门有