房产打折真的真假假.docVIP

开发商打折真真假假　专家提醒购房者如何去辨别 (2008-05-11 20:21:08) 转载 标签： 财经 假打折 万科 刘承健 上海 分类： 一“石”激起千层浪。王石领军的万科在全国多个城市率先进行大规模促销行为，折扣风从珠三角一路刮到了长三角，使得多区域调整态势呈现扩散现象。相对于去年的明显涨幅，虽然眼下的折扣只属于高位微调，但楼市价格松动的迹象已现端倪。这种大规模的折扣行为，是否说明房地产市场的调整已经开始？开发商究竟是真打折还是假打折？我们就该话题请来业内专家做相关解答。 ??? 主持人：近期万科在全国范围掀起“打折”风潮，有说是楼市开始调整，有说只是部分企业的自身行为。应该如何理解这种现象？ ??? 刘承健：深圳、广州等南方城市，是万科打折风最早刮起来的地方，也是整体楼市调整幅度较大的区域市场。但在上海，万科打折的现象就显得较为突出，这主要是由于其他开发商尚未形成“跟风”的趋势。比较之下，万科打折反而成为了典型的个别现象。 ??? 细究下来，万科打折也有其深层次原因。从主观因素来看，作为一个盘量较大的上市公司，资金上需要谨慎运作，业绩报告则要交出一份好答卷；从客观因素来看，市场观望气氛的确很浓，买卖双方有僵持不下的趋势。综合下来，如果利用小幅度的打折行为先争取到客户，不失为一个高明的举措。 ??? 其实对于开发商来说，房价高低并不是主要的影响因素，重点是在赚取利润率的高低。如果地价、房价一直高企不下，不仅会导致市场产生观望，而且会影响资金链运转，导致无法取得高利润率，并不是一件合算的事情。所以，开发商打折促销的意图也就在情理之中了。 ??? 主持人：排除跟风等说法的影响，如今的楼盘打折是否属于正常促销行为？ ??? 刘承健：一般来说，春节前后就已经进入了传统楼市淡季。相较来说，去年年底和今年1月份还有两次小的销售高峰产生。上市公司因为需要做业绩报表，所以会赶在阳历年底前进行促销；而1月份则是因为有银行开始放款，部分楼盘为了争取贷款额度，也有积极的推盘行为。但2月份的春节时期本身就属于淡季，开发商通常不会选择这种时间做促销和推广，所以，除了部分想抢占市场份额、争夺客户群体的开发商之外，大规模的打折行为并不会发生。 ??? 此外，不同的房地产市场有着不同的地域差异、消费习惯差异。在珠三角地区，市场需求的支撑量比不上北京、上海以及长三角地区。加上珠三角是去年补涨较为厉害的区域，本身泡沫成分较大。因此，一旦有调控措施出台，调整的结果也就特别明显。而上海已经过一段时间调整，加上市场需求支撑力度大，因此打折风气就显得不是那么明显了。 ??? 主持人：既然有真打折、假打折之分，那么，如何合理区别呢？ ??? 刘承健：从现在的打折情况来看，位置较差的“优惠房”、尾盘较多，更类似于打包促销的方式。如果有新推房源或者连位置较好的房源都开始有优惠了，那才说明是真正的打折。此外，由于去年楼市补涨幅度明显，说是打折，但降价幅度仍然在去年涨幅之内，充其量不过是持平而已，并不能算是真正意义上的打折。还是持之前的观点，主要目的并不在于打折优惠，而是在于抢占市场份额，使客户形成分流。 ??? 谈到具体优惠措施，通常楼盘销售会采用“一房一价”的方式，看重价格还是看重房源所在，各取所需。现在打折优惠同样如此，内部还是会产生一定的落差，消费者按照自身喜好进行选择比较合适。此外，还有一些是“变相”降价，如送空调、送装修、送物业管理费或者车库等，这种促销手段对于不想被降价压低品牌的开发商来说，仍然是喜爱采用的。但需要提出的是，如果这种变相降价涉及到第三方，需要和开发商拟定相关的合约协议，并在合约中对相关条款进行详细拟定，使开发商的承诺体现在协议中以作为保护依据。 　　小故事3、老人与黑人小孩子 　　一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进了公园。白人小孩一窝蜂地跑了上去，每人买了一个气球，兴高采烈地追逐着放飞的气球跑开了。白人小孩的身影消失后，一个黑人小孩怯生生地走到老人的货车旁，用略带恳求的语气问道：“您能卖给我一个气球吗?” 　　“当然可以，”老人慈祥地打量了他一下，温和地说，“你想要什么颜色的?” 　　他鼓起勇气说：“我要一个黑色的。” 　　脸上写满沧桑的老人惊诧地看了看这个黑人小孩，随即递给他一个黑色的气球。 　　他开心地接过气球，小手一松，气球在微风中冉冉升起。 　　老人一边看着上升的气球，一边用手轻轻地拍了拍他的后脑勺，说：“记住，气球能不能升起，不是因为它的颜色，而是因为气球内充满了氢气。” 　　大道理：成就与出身无关，与信心有关。这个世界是用自信心创造出来的。有自信，积极的面对自己所拥有的一切，这种积极和自信会帮助人登上成功的山顶。 　　小故事4、囚禁的章鱼 　　一只章鱼的体重可以达70磅。但是，如