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论述题 1、建设用地使用权期满前收回 参考答案：在建设用地使用权出让合同确定的土地使用权期限内，国家不能随意提前收回土地的权利。但是，土地使用权不是绝对不可以提前收回。有两种情形可以提前收回土地使用权：其一，因公共利益需要；其二，闲置土地达一定年限以上。 1．因公共利益收回。《城市房地产管理法》第20条规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益（可以理解为国家或政府兴办的以公共利益为目的的事业，包括国防、交通、水利、教育、科研、公共卫生以及其他公共、公益事业）的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。《物权法》第148条：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条（第三款）的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿( 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。)，并退还相应的出让金。”——注意，这里仅补偿建设用地上的房屋和其他不动产，而非该建设用地。后者归国家所有，不适用有偿征收的规定，但应退还相应的出让金。 2.因闲置而收回。依据《城市房地产管理法》第26条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力，政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 另外，《土地管理法》第58条第一款第二项还将“为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”作为提前收回的理由。这种情形，同样应当对土地使用权人应当给予适当补偿。 2、论述我国房屋所有权与建设用地使用权一致原则 我国奉行房地产权一致原则。房地产权一致原则由两个相互联系的内容组成。 1．主体一致。在我国，法律要求房屋所有权人和建设用地使用权人一致。如《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（2000年）规定城市房屋产权人与该房屋占用土地的使用权人一致的原则：“除法律、法规另有规定，不得分离。”；《暂行条例》规定：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权；《物权法》规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。” 2.一同处分。房屋所有权人与建设用地使用权人一致的原则必然要求房屋所有权与建设用地使用权同时转让。《城市房地产管理法》确立了房地一同转让的原则：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《暂行条例》也规定了该原则，其中第23条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第24条规定建筑物所有权人享有建设用地使用权，转让建筑物，其使用范围内的建设用地使用权随之转让。《担保法》规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权，应当同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押……以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。” 简言之，我国创立了房屋随建设用地使用权的处分而处分（《物权法》第146条确定“房随地走”） 和建设用地使用权随房屋的处分而处分（147条确定“地随房走”）两个原则。 3、一同处分原则的两个例外：一是地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外；二是经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的例外。（《暂行规定》第二十四条 土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。 对已购公房、安居房、经济适用住房等，其房屋所有人无权处分建设用地使用权，因为是划拨土地。 3、论述异议登记 1．异议登记的意义。 异议登记：是指事实上的权利人或利害关系人对房地产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段。异议登记申请人并非因为异议登记就取得任何权利，异议登记申请人，通过临时在房地产登记簿上记载对该房地产物权异议内容，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济己身权利的目的。 异议登记不是对错误登记的最终修正，对登记错误彻底改正的登记为更正登记。我国《物权法》规定：房地产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。《土地登记办法》和《房屋登记办法》也规定，在当事人不同意更正