房地产项目j前期发展策划纲要.docVIP

房地产项目前期发展策划纲要 前言： 前期发展策划纲要 第一部分 项目所在地初步市场情况调查 宏观经济环境分析 经济环境 政策环境 行业环境 人口环境 文化环境 技术环境 a新技术条件下的需求变化 b新技术条件下的生产关系变化 c区域、场所、空间、时间等概念的变化 d物业功能的变化 e项目街区功能、商业功能增值功能、投资功能 项目所在地房地产市场状况分析 城市房地产发展描述，主要通过数据统计，对供应量与需求量价格走势进行客观描述。 市场状况分析，通过对比近3-5年的成交量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次剖析。 未来走势预测。在现状剖析基础上，就与项目相关的方面（如郊区住宅发展趋势等）作出预测（未来3-5年） 三、项目所在地板块市场研究 板块总体规划。主要包括住宅规划，配套规划、道路规划、绿地规划等。 板块功能定位。是“CLD”还是“CBD”等。 板块开发动态。已建、在建、即将开发的项目都要做全面，扼要认识。 板块物业价格水平分析。这是制定价格策略的基础。 第二部分 调查与分析确定可类比项目 对可类比项目进行全面分析 确定可类比项目、对可类比项目进行调研对可类比项目自身特色、各类硬件指标、软件指标（售价、户型、配套、推广卖点、广告投放等）、销售业绩（畅销户型的统计）等进行罗列分析。 第三部分 项目的SWOT分析及总体策划思路拟定 项目的SWOT分析 从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会、威胁分析。 二、项目总体策划思路拟定 1．战略部署。制定项目的战略目标计划分实施步骤。 2．软件平台的构筑。达成项目战略目标所需的软件平台应从项目规划阶段入手。 3．硬件功能的配置。包括自身的功能定位及项目结合周边配套等所实现的功能定位。 第四部分 核心价值体系的建立 挖掘项目先天的最大价值，从市场实际、自身条件及区域价值等方面入手。 赋予其适当且最大化的后天价值。 第五部分 项目目标客户群锁定及分析 哪些人是买家？（隐性、显性） 买家要买什么样的房子？ 买家为什么买这些房子？ 谁参与了买家的购买行动？ 买家以什么样的方式买房？ 买家什么时候买房？ 买家在哪里买房？ 其中涉及其文化特征、社会特征、个人特征、心理特征等 第六部分 项目开发主题定位及形象定位 项目开发主题定位—主题概念体系 该体系不仅是一个主题概念的提出，更应该进口项目与当地房地产市场的大势与机会点；利用项目自身资源优势及发展商优势，进行充分整合；该体系要能为项目及开发公司积累领先的市场声望；该体系的深度能够使项目输出持续的价值，保证大型项目的持续热销并为战略扩张埋下伏笔；该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。 项目形象定位 围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位。 第七部分 项目的产品策略及建议 土地开发总平面规划 合同专业规划公司进行土地开发总体平面规划，坚持“市场化”与“适度超前”两个原则。 交通道路规划建设 小区内交通道路规划 小区连接外部道路规划 户型设计建议 户型比例配置。 户型面积比例。 户型设计特色。（单式、跃层、复式及功能分区等） 建筑设计建议 整体风格建议 外立面设计建议 组团规划设计建议 园林景观规划 绿化面积的确定 景观主题提炼 景观特色营造 智能化系统设计建议 坚持“适度先进”、“控制成本”及“特色营造”三个原则提出智能化系统设计建议。 下面是“十个小故事大道理”不需要的朋友可以下载后编辑删除！！！谢谢！！！ 小故事1、《扁鹊的医术》 　　魏文王问名医扁鹊说：“你们家兄弟三人，都精于医术，到底哪一位最好呢? 　　扁鹊答：“长兄最好，中兄次之，我最差。 　　文王再问：“那么为什么你最出名呢? 　　扁鹊答：“长兄治病，是治病于病情发作之前。由于一般人不知道他事先能铲除病因，所以他的名气无法传出去;中兄治病，是治病于病情初起时。一般人以为他只 能治轻微的小病，所以他的名气只及本乡里。而我是治病于病情严重之时。一般人都看到我在经脉上穿针管放血、在皮肤上敷药等大手术，所以以为我的医术高明， 名气因此响遍全国。 　　大道理：事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 　　小故事2、危险的森林里 　　一个人在森林中漫游时，突然遇见了一只饥饿的老虎，老虎大吼一声就扑了上来。他立刻用最快的速度逃开，但是老虎紧追不舍，他一直跑一直跑，最后被老虎逼到了断崖边。 　　站在悬崖边上，他想：“与其被老虎捉到，活活被咬死，还不如跳入悬崖，说不定还有一线生机。” 　　他纵身跳入悬崖，非常幸运地卡在一棵树上。那是长在断崖边的梅树，树上结满了梅子。 　　正在庆幸之时，他听到断崖深处传来巨大的吼声