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的文章地产公司设计部的日常管理与问题类别:我的文章 评论(1) 浏览(239) 2010-06-11 12:23 标签：/blogView.aspx?key=房地产公司设计部的工作及问题房地产公司设计部的工作及问题 /blogView.aspx?key=设计管理设计管理 /blogView.aspx?key=企业管理企业管理 4、设计概念与模型确定?5、设计专题研究与会审?0、顾问公司全程参与?6、设计方案自审与修正?7、设计方案提交?8、设计方案审验?9、设计方案修改?10、设计方案细化与确定?11、施工图设计?12、施工配合?13、效果评估?1、合同谈判、合同签定?2、设计人员深入了解项目和当地市场?3、设计概念研讨与意见征集?一般大中型房地产公司设计部日常工作中主要事项及存在问题：1. 公司内部部门间工作协调1. 办理前期手续中的设计配合------前期部/计划部 ? 人防面积的计算核实 （人防标准的沟通、协商） ? 消防手续（审批）中的国家规范条文等解释 （设计院修改） ? 施工图审图处/审报表/回复意见 ? 房产局 可售商品房（住宅、商铺）面积核定、公摊等 ? 建委 墙改 节能 遮阳 ? 规划局 （规划院）各类总图 方案文本 /及变更 指标? 用地红线及规划要点 专家咨询及审批手续 领证2. 工程部施工过程中的设计支撑与协调------工程部 ? 图纸交底 会审 及设计变更 ? 现场测绘 定位放线的核准 ? 设计院结构等专业工程师及时到现场解决技术问题 ? 品质监控/如景观、外立面等装饰用材效果把控 ? 各类综合专业管线（网）的施工中技术配合 ? 工程质量 客户投诉（维修）? 竣工验收 竣工图纸3. 成本 合约 物资采购------成本部·（与专业咨询机构共同完成）工程量清单和标底编制中发现的图纸问题及时督促设计院回复（补签、修改等）·各类设计合同的及时签订 （合约中费用、标准、进度、要求等说明）·相关招标文件中技术参投 （标准、要求等）准确提供·建材设备选用的标准和图纸资料·工作中扯皮、拖延问题 协调4. 营销 策划------销售部? 产品建议书—规划设计任务书（招标等） 项目定位 目标客户定位? 销售资料 销售合同中的贴图核准 交房标准的技术部分? 销售代理合同（置业顾问） 专业知识培训 产品研讨 技术专家节点交流---如开盘产品解析会? 核准图—施工图—规划总图（正式批复） 景观方案的参与销售买点? 销售用模型制作中的技术指导? 楼书 套型图的设计把关? 客户咨询中相关技术问题的答疑? 从市场需求动态中提出适时适度的方案/扩初设计/施工图变更 （时效性）? 户型平面图的深度研究与细节把控? 景观（观赏、参与）生态及功能 销售买卖提炼?2. 设计签纸问题出现的原因（表—里）1. 质量、职责（工程、设计）2. 工作界面/流程/制度/人力资源素质/合理的设计周期3. 设计部的人员 稳定性 工作经验 审图技巧 （工作态度、责任心）4. 部门之间的协调、配合 （成本/工程/营销/前期）5. 外部合作单位的图审/会签/交底 质量（问题） 质量 责任认定 奖罚分明 如设计院/施工单位/监理公司/甲方各司其职6. 薪酬（设计部专业技术人员标准较高）/心态不平衡（工程部专业技术人员标准较低）/出现推诿、扯皮现象7. 工作界面问题多，如多部门重复找设计院 （多头—无头管理）麻烦大8. 审图时间 泛审/详审，内审/外审不及时9. 设计变更/统一的管理制度/合同，制度约束/降低风险10. 限额设计/控制好每平米钢筋/混凝土/ 砌体的含量，门窗交付标准及最合适的窗墙比11. 报批报建/手续 如：图审—报告—回复 （一个部门的自始至终的跟踪）12. 工程设备/材料的提前预控、适时提供技术参投和图纸 如电梯＃道等标准图 （合约、工程、营销）13. 产品研发 如节能保温/防水 外立面用材 产品和部品等深度研究 14. 设计部经理不能光是自己水平 要把部门的员工都调动起来 发挥部门员工的积极性 用人—谋事—做好事15. 部门之间，部门内部多沟通 触一发，动全身；需要集思广益，一处修改—联动各处—口说无凭，签字存档16. 稳重 沉着 克服随意性/前期部报建中的反复性较多，难免发牢骚、埋怨17. 旧图—新图 改签 设计流程/设计改图—变更/设计 会审/会签制18. 设计标准/流程 全部参照照搬xxxxx项目有问题—如何创新？ 因地制宜想办法， 如供暖设计xxxx项目已错的，忌照搬 取其精华 去其不足 气候条件 生活习惯 (如xxxx项目大规模管网 各自为政 无人综合 无供热地暖等 )缺总图专业汇总 —现场会乱 各个击破—整合专业公司的垄断设计 19. 合约、成本对设计工作的制约大 角色定位糊涂 是否代表集团利益 合约、成