房地产销售业务流程及作业指引全套[参考].doc

房地产销售业务流程及作业指引 目 录 销售签约作业指引 销售更变作业指引 销售收款作业指引 按揭办理作业指引 面积补差作业指引 客户入住作业指引 产权办理作业指引 一、销售签约作业指引 1. 流程概况 流程目的 规范商品房买卖合同签署过程中事务性工作流程，保证合同签署工作顺利有序进行。 适用范围 适用于开发项目的商品房买卖合同签署及相关业务手续的操作。 定义 1、商品房买卖合同（预售）：即因客户购买商品房而与开发商签署的明确双方权利义务的产权证明文件，以下简称合同。 2、合同范本：包括《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、物业管理协议、临时业主公约。 参与部门 流程中承担职责 营销部 1．负责合同的起草、组织讨论； 2．负责销售签约及按揭的办理工作并建立销售台帐。 财务部 1．负责房产销售的收款、开票，完成电脑收款登记工作； 2．审核销售房号、单价、面积、总价。 设计部/工程部/法务部 1．参与合同制定及修订的评审。 总经理 1．审批合同范本。 2．审批合同签署的特殊协议。 2. 工作程序 2.1. 合同范本的确定 2.1.1 合同正文：统一使用当地相关政府部门统一监制印发版本。 2.1.2 合同内容（含补充协议）的确定。 1) 由营销部起草，并组织设计、工程、财务部及物业公司讨论会签，经审计法务部法务专员审核后，由分管领导审核报总经理审批发布执行。 2) 合同内容的制定包括但不限于：土地资料、项目资料、违约金数额、房屋交付日期、装修标准、甲方权益、补充协议、付款方式、面积补差、办证日期、违约处理、项目总平面图、立面图、户型图、附送花园\平台面积、车位等，其中土地资料、项目资料必须与政府文件保持一致。 3) 在政府规范格式合同中未能明确的、公司认为需要与客户明确的事项，以补充协议的形式约定。 2.1.3 合同范本分别由营销部于项目销售开盘前30 天审批定稿，前10 天印制完毕。合同及补充协议须报审计法务部备案。 2.1.4 合同范本的修改 由营销部、财务部、设计部、工程部及物业公司评审，出具修改意见，审计法务部法律专员、财务总监、分管营销领导审核，由总经理审批，对合同补充协议范本的修改报审计法务部备案。 2.1.5 汇签后的合同范本在项目销售时统一于各销售现场全程展示，供客户参阅，销售人员在客户认购时必须提醒客户阅读合同范本。 2.2. 正式合同签署程序 2.2.1 客户认购（大定）7 日内，销售代表电话通知客户约定签约时间、地点并告知其办理时须携带的资料、费用等。 2.2.2 客户凭《认购书》、定金发票及房款发票到现场签约，由营销部销售支持负责与其签订《商品房买卖合同》、补充协议及相关物业文件。 2.2.3 客户如对合同范本内容有异议，由项目销售人员、销售支持与客户进行沟通、解释，必要时还可以请法务专员进行解释。对客户提出的特殊要求，原则上不作更改，谈判后需更改时由营销部填制《补充协议》上报营销分管领导审核，经审计法务部法律专员审核后、由总经理批示，签约人员凭此与客户签订《补充协议》。 2.2.4 如是选择按揭付款的客户，在签订合同的同时需提供办理银行按揭手续相关资料。 2.2.5 销售优惠后的价格必须在销售底价之上，具体操作按公司规定折扣权限进行审批。 2.2.6 享受权限外特殊折扣的客户（关系客户、内部员工等）由营销部提交《销售折扣审批表》经总经理最终审批同意后，备案至财务管理部。 2.2.7 签订合同须携带的资料及费用如下： 1) 有效身份证明，包括：居民身份证原件、结婚证、护照原件、港澳台人士回乡证或台胞证、军人提供军官证或士兵证等。 2) 《认购书》原件。 3) 已交付房款的凭证原件。 2.2.7 合同必须为业主本人签署，委托他人办理的，受托人须出具经公证的有效授权委托书。不满18 周岁无签字权，如产权管理机关有要求，则需到户口所在地公证处办理监护人公证，监护人凭此公证书代为办理。 2.3. 合同签订注意事项 2.3.1 如客户提出变更时，由销售支持受理后按【销售变更作业指引】执行。 2.3.2 销售支持请客户确定认购书上的姓名、身份证号码、联络地址、联络电话。 2.3.3 销售支持根据房款收据，核对应付房款，按揭客户确定首期款、贷款金额、年限、贷款银行、贷款类别等。如客户需改变付款方式，则请客户先在销售现场完善手续后，再进行合同签署手续。 2.3.4 销售支持核对认购书与买卖合同中的房号、面积、房价、已付款、按揭款，若面积需要补差的，请客户在现场办理手续后再签约。 2.4. 完善合同签约后续工作 2.4.1 合同内容复核：为保证买卖合同的准确性，必须由财务部指定专人对合同