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对房地产测绘中的技术要点及应用的分析【摘要】房产地测绘是使用测绘仪器、利用一定的测绘技术和手段，测定一定范围内的土地及其地上和地下房屋的权属状况、自然状况、数量、质量、位置及利用状况的专业测绘。测绘新技术的发展和应用对于测绘的精确度及房地产工程的顺利进行有着重要的影响。本文笔者先介绍了房地产测绘，再对房地产测绘的要点以及房地产测绘技术应用进行了简要阐述与分析。【关键词】房地产；测绘技术；应用；探讨一、测绘技术在房地产开发中的要点分析（一）房地产开发前期规划设计阶段的测绘企业房地产开发规划，必须建立在测绘部门测绘的地形图之上。企业房地产开发单位向城市规划部门提出选址申请时，必须提交有资质的测绘单位施测或修测的现势地形图。地形图施测精度及其比例尺选择按规划阶段而定，在图中显示编制的详细规划和工程管线规划，一般要求测绘1：500比例尺地形图，个别地区的总图设计，则要求测绘1：200比例尺地形图。（二）建设用地勘测定界测绘首先，建设用地勘侧定界是指依据土地利用总体规划，经规划管理部门核定的建设用地范围、道路红线图以及其他有关文件资料和《地籍测绘规范》，查清并现场测定建设用地范围，建设用地范围内的地上地下附属物以及行政区域界线、基本农田保护界线、土地权属界线、八类土地利用现状界线的位置数量和质量等所进行的测绘工作，它所形成的图、文、表成果是建设用地审批的重要且必备的基础资料。其次，建设用地勘测定界也包括农用地转用征用和国有地出让测绘。（三）施工阶段的测绘当规划选址意见书、建设用地规划和土地报批完成后，经过对详细规划勘察设计、建筑设计等成果的审批，房地产开发企业可向城市规划主管部门申请办理《建设工程规划（临时）许可证》，此时前期工作基本完成，工程进入施工阶段。施工阶段测绘的主要内容包括：场地平整测量、道路及管线定线、建筑物放样等。进行建筑物施工放样，必须在保证规划要求的前提下，进行细部放样。当不能满足规划要求时，应及时报告规划管理部门，并通知设计单位进行图纸变更。（四）竣工测绘和房产测绘企业房地产开发的竣工测绘和房产测绘是依据建设规划管理部门审批的建设工程规划图、施工图、放线图和商品房面积界定图以及其他有关文件资料和技术规范，通过先进的测绘技术手段，精确测定企业房地产开发区内所有地物包括地上、地下建筑物的位置，并提供相关的数据（面积）、用途等信息状况，为企业房地产开发建设工程的综合验收及更新城市基础地理数据库提供信息和资料。企业房地产开发竣工测绘和房产测绘的任务是进一步查清企业房地产开发区内住宅用地面积、公共用地面积、交通用地面积。绿地面积是否符合规划要求，建设活动是否改变土地使用性质，建筑物是否有超高现象，各类管线埋设是否符合要求，房屋竣工面积和房屋预售界定面积之差是否在限差以内。二、房地产测绘过程的技术控制房地产测绘过程即具体实施测绘的过程，包括外业数据采集、内业图形处理及分摊计算， 实施测绘过程的完成情况直接影响房产测绘成果的质量，是技术控制的重点。（一）外业数据采集外业数据采集应使用经检定合格的、能达到相应精度的仪器和工具进行。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋（主体）外围数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。在记录外业数据的同时核对测量草图中标注数据，检查两者差值是否超出技术误差，发现问题就地复查。避免错量、漏量，以此提高工作效率。（二）内业图形处理及分摊计算外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性。在图形处理完成后、内业计算前，应对数据处理进行全面检查。内业计算过程首先考虑是否满足计算建筑面积的条件，其次再考虑如何计算、如何分摊的问题。三、房地产测绘技术应用在具体的房地产测绘工作中，尤其不同阶段的特点及技术要求的不同，测绘工作的开展及使用的测绘技术也有所差别。（一）利用计算机进行房地产测绘工作近年来，随着计算机技术的不断发展，其中利用计算机来辅助绘制房地产图也得到了飞速发展。目前在房地产测绘行业，不管是商业测绘软件、还是部分单位开发测绘软件，大多以AutoCAD平台作为基础。使用测绘软件可以将测绘数据精度无损失的输入到计算机中、降低了出错率，并且可以根据选择自动提取面积、坐标和距离等信息，所得到的测绘图也更加精确、美观。同时，由于数字化成果的分层存放，使得后续的加工利用更加方便。房产测绘软件的诞生，不仅大幅提高了房地产测绘数字化成图的质量，同时也使数字化成图的优越性得以体现。（二）全站仪技术的应用全站仪在房地产测绘中的应用是通过其对相关测绘信息的自动测量和计算，并将该种结果以电子簿形式输出或者以自动记录的方式进行存储和输出。现在全站仪的使用能够实现较高的测量