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第一节 土地市场一般理论 一、土地市场的内涵 ◆ 土地市场:是土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 ◆ 土地市场的主体是买卖双方及参与者;客体是土地。 ◆ 土地市场交换的内容:所有权、使用权、租赁权、抵押权等等。各国法律不同,土地交易的内容也不同 二、土地市场的特点 (一)地域性 土地位置的固定性,使土地市场具有强烈的地域性特点,难以形成统一市场。 (二)不充分性(不完全竞争市场) 地域性的特点决定了土地市场竞争的不充分,交易效率相对较低。土地市场参与者不多,市场信息获取较难,使竞争不充分。 (三)层次性 ????? 土地市场上交易的内容(权利)不一样,因此存在不同层次的交易市场。 (四)供给弹性小 ????? 土地自然供给弹性零,经济供给弹性较低。 (五)政府管制严格 ????? 土地资源的利用对社会经济发展的影响巨大,因此政府会对土地市场的交易权利、规模、形式等多方面进行干预。 三、土地市场的功能 (一)优化配置土地资源 ????? 行政划拨方式 市场配置方法(价格机制在起作用) (二)调整产业结构,优化生产力布局 地租、地价通过价格机制整合资源 (三)健全市场体系,实现生产要素的最佳组合 ??四、建立土地市场的必要条件 (一)良好的市场经济环境 ??????价格机制和风险机制等基本市场环境。 (二)明晰的土地产权 ????? 土地产权是市场交易的客体,因此必须是界定清楚的。 ?(三)发达的土地金融市场 (四)完善的土地法律法规 (五)优质的市场中介服务 五、土地市场的运行模式 模式1:土地私有制为基础的完全市场模式 模式2:土地国家所有为基础的市场竞争模式 第二节 中国土地市场体系 一、中国土地市场的建立和发展历程 二、中国土地市场体系的特点 (一)中国土地是政府驱动型市场 (二)目前中国城市土地市场占主导地位 (三)中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场 (四)中国目前未建立城乡统一的土地市场 三、城镇土地市场 三、城镇土地市场 三、城镇土地市场 土地挂牌流程 (二)挂牌文件 四、农村“土地市场” 一、土地市场管理原则 (一)土地资源配置以市场调节为主,政府干预为辅的原则 (二)符合中国国情、实现土地资源的最佳配置 (三)土地市场管理坚持多种手段综合运用的原则 二、土地市场管理手段 中国土地市场的管理主要分为:法律手段、经济手段和行政手段。 1、土地征用 是国家强制将农民集体所有的土地转为国家建设用地,并对农民集体实行一定经济补偿的行为。是我国土地所有权转移的唯一合法途径。 2、土地征用存在的问题 (1)农村征地范围过宽 非公益性用地征地过多。 (2)征地补偿标准过低 最高不超过前三年产值的30倍。 (3)征地收益分配机制不健全 乡镇村级政府“中饱私囊”现象严重。 (4)被征地农民的安置途径有待创新 一次性发放补偿后,失地农民没有生活保障。 ?? 土地储备制度: 实际上是法律规范下土地使用权的调节转换机制,即由政府或委托的机构通过征购、回收等形式,从分散的土地使用者手中,把土地集中起来,并由政府或政府委托的机构组织土地开发,在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后,根据城市经济发展对土地的需求或土地供应计划,有计划地将土地投放市场。其一般运作模式主要由收购、储备、出让三个环节构成,如下图所示。 土地收购储备机制 * * 第十四章土地市场概论 第十四章 土地市场概论 【重点】1、土地市场的一般理论 土地市场的内涵和特点;土地市场的功能与运行条件;土地市场模式与运行机制 2、中国土地市场体系 中国土地市场体系的建立与发展;中国土地市场体系的特点与构成;中国城市土地市场;中国农村土地市场;中国城市土地收购储备制度 3、中国土地市场管理 土地市场管理的原则;土地市场管理的手段 共同点: 以市场经济为基础;有形和无形市场相结合;供求决定土地价格;土地市场进出自由;政府干预 不同点: 土地所有制不同;市场客体不同;市场竞争程度不同 土地使用权出让市场 土地使用权转让市场 土地使用权租赁市场 土地使用权抵押市场 城镇土地市场 出让方式: 协议 拍卖 招标 挂牌 一级市场 二级市场 土地使用权出让市场 城镇土地市场 出让方式: 协议 拍卖 招标 挂牌 一级市场 一、概念(国家垄断、只有使 用权、支付土地出让金) 二、方式 三、年限(居住、工业、) 土地使用权出让市场 出让方式: 招标:有利于公平竞争,适用于需要优化土 地布局、重大工程的较大地块的出让。 拍卖:有利于公平竞争,适用区位较好,交
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