14第十四章土地市场概论..ppt

第一节 土地市场一般理论 一、土地市场的内涵 ◆ 土地市场：是土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 ◆ 土地市场的主体是买卖双方及参与者；客体是土地。 ◆ 土地市场交换的内容：所有权、使用权、租赁权、抵押权等等。各国法律不同，土地交易的内容也不同 二、土地市场的特点 （一）地域性 土地位置的固定性，使土地市场具有强烈的地域性特点，难以形成统一市场。 （二）不充分性（不完全竞争市场） 地域性的特点决定了土地市场竞争的不充分，交易效率相对较低。土地市场参与者不多，市场信息获取较难，使竞争不充分。 （三）层次性 ????? 土地市场上交易的内容（权利）不一样，因此存在不同层次的交易市场。 （四）供给弹性小 ????? 土地自然供给弹性零，经济供给弹性较低。 （五）政府管制严格 ????? 土地资源的利用对社会经济发展的影响巨大，因此政府会对土地市场的交易权利、规模、形式等多方面进行干预。 三、土地市场的功能 （一）优化配置土地资源 ????? 行政划拨方式 市场配置方法(价格机制在起作用) （二）调整产业结构，优化生产力布局 地租、地价通过价格机制整合资源 （三）健全市场体系，实现生产要素的最佳组合 ??四、建立土地市场的必要条件 （一）良好的市场经济环境 ??????价格机制和风险机制等基本市场环境。 （二）明晰的土地产权 ????? 土地产权是市场交易的客体，因此必须是界定清楚的。 ?（三）发达的土地金融市场 （四）完善的土地法律法规 （五）优质的市场中介服务 五、土地市场的运行模式 模式1：土地私有制为基础的完全市场模式 模式2：土地国家所有为基础的市场竞争模式 第二节 中国土地市场体系 一、中国土地市场的建立和发展历程 二、中国土地市场体系的特点 （一）中国土地是政府驱动型市场 （二）目前中国城市土地市场占主导地位 （三）中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场 （四）中国目前未建立城乡统一的土地市场 三、城镇土地市场 三、城镇土地市场 三、城镇土地市场 土地挂牌流程 （二）挂牌文件 四、农村“土地市场” 一、土地市场管理原则 （一）土地资源配置以市场调节为主，政府干预为辅的原则 （二）符合中国国情、实现土地资源的最佳配置 （三）土地市场管理坚持多种手段综合运用的原则 二、土地市场管理手段 中国土地市场的管理主要分为：法律手段、经济手段和行政手段。 1、土地征用 是国家强制将农民集体所有的土地转为国家建设用地，并对农民集体实行一定经济补偿的行为。是我国土地所有权转移的唯一合法途径。 2、土地征用存在的问题 （1）农村征地范围过宽 非公益性用地征地过多。 （2）征地补偿标准过低 最高不超过前三年产值的30倍。 （3）征地收益分配机制不健全 乡镇村级政府“中饱私囊”现象严重。 （4）被征地农民的安置途径有待创新 一次性发放补偿后，失地农民没有生活保障。 ?? 土地储备制度： 实际上是法律规范下土地使用权的调节转换机制，即由政府或委托的机构通过征购、回收等形式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织土地开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，根据城市经济发展对土地的需求或土地供应计划，有计划地将土地投放市场。其一般运作模式主要由收购、储备、出让三个环节构成，如下图所示。 土地收购储备机制 * * 第十四章土地市场概论 第十四章 土地市场概论 【重点】１、土地市场的一般理论 土地市场的内涵和特点；土地市场的功能与运行条件；土地市场模式与运行机制 2、中国土地市场体系 中国土地市场体系的建立与发展；中国土地市场体系的特点与构成；中国城市土地市场；中国农村土地市场；中国城市土地收购储备制度 3、中国土地市场管理 土地市场管理的原则；土地市场管理的手段 共同点： 以市场经济为基础；有形和无形市场相结合；供求决定土地价格；土地市场进出自由；政府干预 不同点： 土地所有制不同；市场客体不同；市场竞争程度不同 土地使用权出让市场 土地使用权转让市场 土地使用权租赁市场 土地使用权抵押市场 城镇土地市场 出让方式： 协议 拍卖 招标 挂牌 一级市场 二级市场 土地使用权出让市场 城镇土地市场 出让方式： 协议 拍卖 招标 挂牌 一级市场 一、概念（国家垄断、只有使 用权、支付土地出让金） 二、方式 三、年限（居住、工业、） 土地使用权出让市场 出让方式： 招标：有利于公平竞争，适用于需要优化土 地布局、重大工程的较大地块的出让。 拍卖：有利于公平竞争，适用区位较好，交