2014年上半年市场报告.pptx

2014年上半年市场报告重庆中原战略资源中心数据部2014年7月内容提要 宏观环境 后市走势 土地市场 房地产市场第一部分宏观环境政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速2014 年上半年，面对市场的高位回落，整体政策环境虽未发生根本性转变，但越来越多的城市加入了调控放松行列。根据“两会”提出的分类调控原则，那些库存量大、供过于求的城市拥有自行调整政策的自主权。而在市场持续低迷的情况下，加入政策微调行列的城市正在逐步扩容。信贷环境的持续趋紧也是制约上半年成交的一大重要因素。虽然监管机构纷纷表态支持首套自住需求，但目前商业银行响应寥寥。面对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面，但对于房贷难言宽松，因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容二、后市调控基调不变 政策作用逐渐弱化三、中央强调支持首置 信贷环境有待改善政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容中央明确分类调控 地方微调意愿迫切2014 年以来，房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17 个调控升级的一二线城市中，有11 个城市今年成交降幅超过25%（见图1-1），受政策从紧影响显著。今年以来，从中央层面来看，3 月初“两会”提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对房地产政策取态的最好注解。虽然地方政府有了根据当地实际情况作出判断的自主权，但并不意味着各类调控政策可以随意放开，库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。从“两会”之后各地方政府的微调动作来看，目前尚未形成大范围政策放松的趋势。根据公开渠道监测，有超过14 个城市施行了各类托市措施。掀起本轮降价潮的杭州首当其冲，成为了最早（3 月中旬）传出政策放松信号的城市。在“金三银四”传统成交旺季市场表现低迷的情况下，5 月成为地方政策微调的集中发力期。从上述14 个城市的地域分布来看，本轮市场成交下滑明显的长三角地区占据了一半的份额，成为政策放松预期最大的地区。政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容微调城市逐渐扩容 限购放松或成趋势根据分类调控原则，对于库存量大、供过于求的城市，中央允许地方政府在政策层面支持居民的普通住房需求；而对于供求矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，一方面要加快中小套型普通商品住房的供应，另一方面现有的调控政策将继续严格执行。按照目前市场情况（见图1-2），杭州、无锡、天津、福州、长沙等城市均处于销售高压区，符合上述允许调控放松城市的标准，其中杭州、无锡已有实质放松举措，而天津、福州、长沙尚停留在传闻阶段，具备进一步政策微调的可能性。目前，政策微调较多采用的类型包括公积金政策放松、放宽购房落户、价格下调干预、购房补贴或契税减免等。现有的托市举措尚未突破中央的限购政策，仅南宁将户籍居民范围扩大至北部湾经济区内的多个城市，该方式早前长沙、福州等地已有先例。但随着以沈阳、宁波为代表的城市在执行层面对限购政策的大举放松，如果能够得到中央默许，那么预计后期将有更多城市跟进效仿。政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速二、后市调控基调不变 政策作用逐渐弱化三轮放松表现各异 重大利好难以再现2014 年以来，商品住宅成交明显转冷，这是自1998 年房改以来，商品住宅销售面积增速第三次滑入负增长区间（见图1-3）。而前两次市场的波动下行，都引发了政策环境的调控放松，并最终带动市场进入新一波高速增长期。从政策调整时机来看，三轮调控放松与市场下行的时间差长短不一。面对突如其来的外部环境巨变，第一轮调控放松始于市场低位运行了近一年后；第二轮市场下挫本身就是政策收紧的作用结果，因此初期政策环境并不具备松动的可能性，2011 年四季度起限购政策焦点外松绑初露端倪，当时市场低位运行也已经历了约一年时间；相比而言，本轮政策松绑冲动最为急迫，几乎与市场下行同步。不同的外部环境以及不同的政府取态，决定了三轮调控放松过程中中央与地方层面孰占主导地位。第一轮调控放松完全由中央主导展开，举措激进且直指房地产交易核心环节；第二轮调控放松则主要是市场的持续低迷令地方政府对政策松绑诉求迫切，中央当时未对房地产政策有直接放松举措，但降准降息带来的资金面改善成为市场复苏的重大利好因素；本轮市场调整，目前所处阶段类似于第二轮调控放松初期，但稍有不同的是，部分城市执行层面的松动未像上一轮那样频频出现政策被叫停的现象。政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速二、后市调控基调不变 政策作用逐渐弱化后市调控基调不变 政策影响作用有限展望后市政策环境，中央调控基调将保持