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商厦物业管理方案 一、管理服务架构及部门职能 根据商厦项目的特点，设立“物业服务中心”，下设3个职能部门。设服务中心项目经理1人、工程师兼项目副经理1人，部门经理3人。我公司将统筹调配公司人力资源，全力支持物业服务中心介入本项目管理的各项工作。具体管理架构如下： （一）组织机构设置的原则：精干高效，一专多能，科学合理，便于沟通。 （二）物业服务中心在我公司的授权下，履行《物业管理委托合同》中规定的权利、义务和责任，实行公司领导下的项目经理目标责任制。 （三）物业服务中心受公司总经理垂直领导，便于有效控制整个管理过程，减少失误，提高工作效率。 （四）物业服务中心突出以客户服务为中心的高效式组织流程，统一协调工作，处理日常事务。 （五）公司派出物业服务中心项目经理1人，工程师兼副经理1人，在公司总经理的指导下，负责本项目的全面管理；下设3个职能部门，其职责分别是： 1、客户服务部 （1）向使用人、客户及来宾提供接待、咨询及引导服务。 （2）负责报修等各类服务需求的安排和投诉受理及跟进。 （3）负责与政府有关部门（如工商、税务、街道办事处等）的外联工作，负责客户回访及联谊。 （4）负责与本项目相关的档案资料管理。 （5）负责与业主、使用人、客户的沟通协调、收费服务、特约服务及文化建设服务工作。 （6）负责本项目公共区域环境的专业保洁、消杀、园区绿化、环境布置美化等服务。 （7）负责日常生活垃圾清运、化粪池清掏。 （8）负责外墙清洗、装修垃圾外运等外委工作的联系与监督。 （9）负责提供入室保洁、绿植租摆、商务服务等特约服务。 （10）负责协调工程管理部门预防可能出现的废气、噪声、污水对商厦环境的干扰。2、工程部 （1）负责本项目变配电、给排水、中央空调、消防系统、监控系统、电梯、弱电等系统设施设备日常运行及定期的维修、保养。 （2）负责房屋建筑、公共设施的日常维修、保养工作。 （3）负责各类机电设备大、中修计划的编制并报甲方。 （4）负责本项目水、电、气、热用量的统计分析，负责楼宇设备技术改造和节能降耗等工作。 （5）负责按本物业使用人的需求提供特约维修服务。 （6）负责各类工程图纸、资料的建档、保管及完善。 （7）负责对装修施工进行管理。 3、保安部 （1）负责本项目的楼宇进出口门卫值班，维护楼宇公共秩序。 （2）负责对楼宇内及外围进行安全巡视，落实24小时安防监控值班等安全管理措施，及时消除安全隐患。 （3）负责本项目的日常消防系统检查、测试、跑点、等消防管理工作并组织消防演习。 （4）负责本项目停车场管理和机动车辆的疏导，维护交通安全秩序。 （5）负责与公安、交管、消防等政府主管部门的协调配合，并接受其监督指导。 （6）负责紧急情况时的应急处置并视情报告公安机关及日常纠纷的协调和处理。 二、项目人员架构配置表 本项目管理服务人员编制总表 序号 项目 人数 备注 1 服务中心 项目经理 1 工程师兼项目副经理 1 文员 1 库 管 员 1 小计 4 2 客户服务部 客户经理 1 客户服务员 2 前台接待员 2 保洁主管 1 保洁员 小 计 3 工程部 经 理 1 主 管 1 设备运行人员 10 配电室运行 8 综合维修工 5 小 计 25 4 保安部 经 理 1 消防主管 1 中控/监控值班员 8 内 勤 员 保安员 小 计 　 合 计 人 工程部人员编制图（共25人） 物业管理服务费用支出测算明细表　 序号 项 目 平均月费用（元） 年 费 用 （元） 说 明 1 大厦服务人员总费用 　 1.1 工资 1.2 社会保险及福利费 1.3 工服购置摊销费 2 企 业 酬 金 　 3 大厦保险 公众责任及设备损坏险 4 办公费及不可预见费用 　 4.1 日常办公用品费 1000 12000 　 4.2 邮电通信费 1500 18000 　 4.3 交通费 1500 18000 　 4.4 办公设备及办公用具维修费 800 9600 　 4.5 资料\标识\制作印刷费 800 9600