郭海a荣问答题.docVIP

1、房地产的特性7页 房地产的自然特性1、不可移动性2、房地产整体的单一性3、使用的耐久性4、稀缺性5、体积庞大、消耗材料多 房地产的社会特性1、建设周期长、投资规模大2、开发条件差、涉及面广3、供求调整缓慢4、变现难5、保值、增值性 2、房地产的基本活动 5页 （1）土地开发和再开发 （2）房屋开发（3）地产经营（4）房地产经营（5）房地产中介服务（6）物业管理（7）房地产金融 3、房地产业的基本特征 4页 基础性、先导性、对金融业的依赖性、高回报性、高风险性 5、为何说“房地产业的发展同整个社会经济的发展密切相关” 5页 6、房地产市场的特性、功能 特性：区域性、不充分性和不完全开放性、具有很强的产业关联性、要求高素质的专业顾问服务、易于出现市场的不均衡和垄断 功能：配置存量房地产资源和利益、显示房地产市场需求的变化、能指导政府制定科学的土地供应计划、引导需求适应供给条件的变化 7、房地产一级市场、二级市场的特点，房地产三级市场的作用 23页~25页 8、影响房地产市场的社会经济因素 （1）社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素等 （2）经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等 （3）政治因素，包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策 9.四象限静态模型如何反映资产市场和物业市场之间的互动关系 P32 图旁 10.房地产市场运行过程P34 11.房地产市场自然周期的四个阶段P37 12．房地产市场的投资周期P38 13．市场需求和自然空置率的关系：在市场存在空置的情况下，需求者为寻找或调整合适的物业支付的搜寻费用比较低廉，但需要承担供给方因空置而可能提高的租金水平，当获得的利益和付出的代价相当的时候的控制率就是需求方认可的自然空置率，P40 14．用销售-价格变动曲线说明房地产市场是如何显示市场需求变化的。 15、用供给-租金变动曲线说明房地产市场是如何指导市场供给以适应需求变化的。 16、房地产开发经营的主要特点 很强的综合性，长期性，地域性，较高风险性。资金密集型，较高的投资回报率。 17、政府对房地产业实施宏观调控采取的手段 一经济手段 1金融手段：通过信贷和利率调整，2财政手段：通过财政预算支出的调整，税率的调整，税种的费立等措施， 二法律手段：通过立法和司法，运用法律和法规来规范和约束各利益主体的方法， 三行政手段：制定和实施有关房地产的方针，政策，计划，规划，采取行政命令和指令， 18、中央政府和地方政府在房地产开发经营活动中考虑的利益侧重点有哪些不同63 中央政府：中央政府主要从市场和长期的角度出发，强调房地产交易市场的规范，房地产价格稳定。通过宏观调控措施来促进市场持续健康的发展，从而实现居者有其屋。 地方政府：地方政府考虑的主要因素有，财政收入。社会声望。经济发展，新区开发， 19、金融机构和房地产业的关系 房地产业需要金融机构的资金支持；金融机构的发展需要在房地产业扩展业务， 20、可以从事房地产金融业务的金融机构有哪些66 银行类，保险公司，信托投资公司，证券公司 21、开发商的作用、利益74 75 作用：促进城市规划的形成；促进住宅产业的发展；推动城市开发建设；引导消费 利益：销售收益；现金流量收益 22、开发商在房地产开发经营中的风险76 77 政策风险；自然；社会；技术；国际；经济 23、开发商常用的获取土地使用权的方式87 一．土地使用权划拨 二土地使用权的出让：协议出让；招标；拍卖；挂牌 三与政府合作，企业并购 24、国有土地使用权出让的主要方式87 23题第二点 25、国有土地使用权出让年限的有关规定8 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定 居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地无期; 商业、旅游、娱乐用地40年仓储用地50年；综合或者其他用地50年。 26、房地产项目策划的阶段划分 第六章 1、房地产全程策划 房地产全程策划，简单地说就是对房地产开发项目进行全过程的策划，即从市场调，土地取得、投资分析、项目定位、规划设计、建筑方案、建筑施工、项目形象、项目营销、品牌培植以及物业服务等各个方面都进行全方位策划。 2、房地产策划的阶段划分 由于房地产项目的规模大小不一，房地产开发商的开发能力又不一定相同，因此，房地产开发商聘请专业房地产策划机构做的策划方案就不一定是全程策划。如果按照开发项目策划所涉及的时期，房地产开发项目策划大体分