成本拆分的基础知识.pptxVIP

成本拆分的基础知识 汪洁核算对象确定原则1、按照可售面积可售产品必须作为编制对象列入目标成本编制对象中，不可售产品不列入编制对象，但是其成本必须计算，然后拆分到各可售对象的成本中。2、分期、分区开发的项目以期数作为目标成本的编制对象，每一期必须有独立的目标成本以业态作为目标成本的编制对象，每个不同的业态也必须有独立的目标成本全期成本的分摊全期成本的内容：土地价款及税费、前期相关规费、前期工程费用、园林景及室外配套、社区管网、开发间接费等费用评定标准------受益原则分摊标准：建筑面积比、占地比、销售面积比分摊细则1、土地成本政府地价、相关税费、拆迁补偿、大市政配套费用按照占地面积进行分摊；2、前期费用中相关政府规费报批报建费用参照政府相关文件中收费标准进行分摊参照数据库项目标准进行分摊3、前期费中相关设计费用规划设计费、方案设计费、施工图设计费、景观设计费等按照收费标准进行分摊特例：专项设计费按照设计内容，进行分摊分摊细则4、前期费中的三通一平、临时设施费用三通一平费用指临水、临电、临时道路等，临时设施费指临时围墙、办公室、围挡等；该部分费用按照受益原则进行分摊5、社区管网费室外给排水、煤气、电力、智能化、消防等，按照受益原则进行分摊，可以参照收费标准和历史数据6、园林景观费用包括软硬景、围墙、小品、构筑物等，按照受益原则，根据小区定位进行测算，注意软硬景的比例分摊细则7、配套设施费配套小区服务而发生的费用，如学校、居委会、物业用房、菜场、人防车位等；计算成本时，部分费用无法拆分，合并到主体进行，部分可拆分费用，按照各物业占销售总额的比例进行分摊8、开发间接费管理费、销售费用、财务费用、资本化利息、物业开办费等相关费用，按照各物业占销售总额的比例进行分摊售楼部、会所的拆分（一）硬装部分单独建造的售楼部、样板房、会所1、后续不产生销售金额的，设计、建造、装修等全额列入销售费用；2、后续整体可转让的，应计算收入，负差费用列入销售费用租用的售楼部、样板房、会所1、所发生的的设计费、装修费均列入销售费用2、含办公，办公部分租金拆分后，计入管理费用，不含，计入销售 费用中售楼部、会所的拆分（二）软装部分单独建造的售楼部、样板房、会所1、后续不产生销售金额的，软装可按照折旧比例列入销售费用；2、后续整体可转让的，应计算收入，负差费用列入销售费用租用的售楼部、样板房、会所1、后续不产生销售金额的，软装可按照折旧比例列入销售费用；2、含办公，办公部分租金拆分后，计入管理费用，不含，计入销售 费用中