特别事项说(房产).docVIP

换证又要附旧证 本次估价基准日为2010年12月7日，当时办理了《房地产权证》（证号：202D房地证2009字第01050号），至出具报告日期权利人重庆渝开发股份有限公司已经办理了新的《房地产权证》（证号：202D房地证2011字第00871号、202D房地证2011字第00870号），本次出具报告以新的《房地产权证》（证号：202D房地证2011字第00871号、202D房地证2011字第00870号）为准，在此提请报告使用者注意。 商业土地使用权年限超期(房地产) 据委托方提供的《国有土地使用权证》证号: 渝北国用（2004）第24383号、渝北国用（2004）第24385号记载，土地使用权类型为出让，终止日期同为2051-01-18，其剩余使用年限约为44.25年。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，商业用途法定最高出让年限为40年。根据合法性原则，本次估价剩余使用年限按商业用途法定最高出让年限40年设定。在此提请初评意见书使用人予以注意。 经济适用房 本次估价对象为经济适房，由于经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。特此提请抵押双方注意。 根据《中华人民共和国合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。即承包人的法定权优先于银行与抵押人的约定抵押权。按照《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护责任，保护被监护人的人身财产及其他合法权益。除非为了被监护人的利益，否则不得处理财产。6759.45÷7044.25×3416.39=3278.26），面积的最终确定以有关产权部门确定的意见为准。 扣除有限受偿款 居委托方提供的《房地产权证》（复印件）显示，估价对象①已向农行重庆市渝北支行松桥分理处设定抵押权（权利价值为23.7万元）。故估价师认为估价对象已存在法定优先受偿权权利价值为23.7万元，若扣除该项法定优先受偿款后，抵押价值为46.15万元；考虑本项目贷款银行仍为原抵押权人且委托方已承诺将在本项目贷款发放时解除原抵押权，若委托方在本项目贷款发放时已经对该抵押权进行了解除，则原抵押解押后的抵押价值为69.85万元 车位个数说明 本次估价对象的车位个数以委托方提供的《委托估价函》为准，若实际个数与评估个数不符，本次评估结果需做调整。 会所特别说明 根据委托方提供的《重庆市房地产权证》显示重庆大川集团房地产开发有限公司（大川水岸小区开发商）拥有估价对象（会所）的所有权，所有权包括占有、处置、使用、收益四项基本内涵，因此，重庆大川集团房地产开发有限公司有权决定会所的转让、变更、处置、使用、抵押等问题。但会所所有权属于“有限制所有权”，开发商因会所所有权衍生的一切权利必须体现会所的配套服务功能，不能随意改变其使用用途和性质，提请抵押权人注意。 二手房交易 2.估价对象原所有权人为罗富国，目前该估价对象正由罗富国转让予李磊，李磊拟办理二手房交易按揭抵押贷款，故本报告为李磊出具，但由于尚未办理好交易过户手续，评估中仍使用产权人罗富国之产权证，在此提醒报告使用人注意。 房地分估思路 5、估价思路： 采用房地分估方式，先选用适宜的估价方法求取评估对象的土地价值；再计算重新构建建筑物的重置成本，扣除建筑物的折旧，就可求得建筑物的评估价值；最后，土地、建筑物两部分评估值之和即为评估对象在评估基准日的公开市场价值。 6、基本公式： 房地产评估值=土地价值+建筑物评估价值 房地产抵押价值=估价对象评估价格-估价师知悉的法定优先受偿款 楼面地价思路 5、估价思路： 采用房地分估方式，先选用适宜的估价方法求取评估对象的楼面地价；再计算重新构建建筑物的重置成本，最后，楼面地价加上建筑物重置成本与成新率积之和与建筑面积的乘积即为评估对象在评估基准日的公开市场价值。 6、基本公式： 房地产评估值=（楼面地价+地上建筑物重置成本×建筑物成新率）×建筑面积 针对农商行作为委托方的报告 据委托方介绍，本次借款人为（），资产占有方为（），或：据委托方介绍，本次借款人为及资产占有方均为（）。借款人拟用估价对象抵押贷款，须取得资产占有方的书面同意。 常见错误 项目登记表不填全 资料不齐，未正确排序 资料无故未盖章或签字 名字、位置、面积、证号、价格（大小写、单价与总价） 报告中数据衔接不一致（包括文字与表格；文字与公式；技术与结果等） 城市维护建设税与估价标的