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中国房地产未来十大趋势 机会固然不可忽视，但趋势更值得信赖：房地产企业捕捉新的变化趋势并从中找到自己的定位至关重要 赵晓李慧忠陈金保/文 从制度红利的维度来看，未来改革将进一步深化；从增长周期的维度来看，中国经济在2012年已经软着国经济有望进入新型“稳态增长”个 此时，对于身处其间的余业来讲，年中国房地产十大变化趋势， 1.中国房地产将从超高增长变为中低速增长 过去30年，中国经济的年均增长接10%，在2000-2010年间，中用经济10%，这是典型，在如 但是从现在至2020年，未来的的超增 一是中国人口周期的变化必然引发 人周期所带来的增长的变化，2010年后，从“人红利”开始转向“人债”，经济增进入劳动力 二“房子、车子”主导的重化 2000-2010年，国的房屋年销售套增长到1000万套，汽车年产200万辆增到1800万辆，房年都分别增了近10倍，年复合20%以上二但展望2020年，各l倍就已经小错这意味着长质量、社会和谐、生态保面的均衡发展同时，由于降低，政府也不再需要以持经济超高增长：2012年中过去的“保持经济平稳较发展”标转变为“实现经济持续健康标。 存缺乏政策强推动的前提下”的自轨道。但未来经济增长的动力坏的期从，我们判断2013年 经济的增长将重回8%的增长轨道。大起大落的阶段，转进入 即使这样，这也不是一个慢的增速经济年均增长2.5%1 .5%．而中国经济能够7.75%同时物价涨控制4%，人民币年升值控制在3%，2016年的时候中国按照购买力平DP将第次超过美国，而到2018年的时候，即便按官方汇率汁算中国的年均增长只有7%，那2020年的时候，中国DP总也l倍，约相当于当时美国经济总64%，日本经济总的2倍。如此 2.房地产市场格局从“卖方市场”变为“买方市场 在未来相当一段时期，中冈房地产， 按照我们研究队构建的“城镇化2020年需新建15.4亿米，这意味着2012-2020年中国的住房需求仍将不断2020年后中国的住房需求才会伴问题，需求增长的同时， 预计2012-2014年城镇住宅需求12.7亿平米（2010年实际新增10亿平米），假没2009-2011年新积在2012-2014也将攀12.3亿甲米，来场的供求发建设”、“城区扩大”以及“小场性供应，将这些后，中国的 J 城市化所创造的住宅“刚需”也无年，2.7亿-3.2亿米假设刚需在全部新房成交中占比35则可以推算出全冈每年的商品住至多7.8亿-9.2亿平米，这2011年的销量相比，5%-20%。可见， 当前，全国宅库存积压达3亿2012-2014年住宅市场已呈现明2017年2020年后的需求下滑年代。故未来中长期总场已热闹浮躁场转向清淡冷静的方市场，复返。 另据中指数研究院的预判，201210亿平2011-2020年年13亿米120亿甲米，如此十年内商品复合增率将滑落至5%以年年均20%以奏和 I 3.政府对于房地产的调控不会放松，房地产调控将不会半途而废 过去十年，房地产控几都的调控将不会的成效。 年的中央经济作会议都决定着下度的政策走向。今的央经济会议，不关于下，甚至显示未来中长期的政策思路。这次会有许多，而房地产业，会议态度仍是“要继续坚持房地产市场控政策不动摇”。这足以印让我们的猜测：未来政府将小会再允许产场过热，也小会允许房地产价格再度失控： 房价暴涨会增加不和谐因素，激化社会矛盾，未来政府将继续解决寻求房价更平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地。全方位的社会融资，金融管将更“存” 2012年底，中国的M2接近万亿，接近50亿，M2之比高达%。的货币供应带来两个看似现象：一市场中货流动性资金存管理低效。 从央行公布的融资总数据前人民币贷款占比已经从2006年56%；而包括委托贷款、贷款、银行承兑汇票、企债券等比经接近%。这一变化直接导致广义货M2已越来越缺乏解释中国经济的能，需M3甚至M4才能更好地解释中国经济。 在此背景下，市场规律必然发力，金融创新不避免以直接融资为主的政府的肯定和鼓励，在扩大社会融资总规模”直接的变化就是房地产信托年季度中房地3154亿元，到2012信托累计余额已高到1亿元。而房地产基金在2012也估计也已突破亿元，成为不少小企融资的 资金增量与资金存量相比较，政府对资金增量的管理相对简单，加精细化。于社会资会渴望进入垄断行类似保障房这样的“寡利领域”，进入，最后的结果必然随着社会融资总规模升，接融资渠道的监管将越 5.不同城市的住宅产品将从“涨时“分化时代” 考虑到限购的大背景，去年市场普市场将遇冷，场的数据彻底宣告上述判断的错误 从城市的聚