亦庄项目市场调研与策划报告..pptx

谨呈：中冶京诚中冶京诚亦庄二办项目市场调研与前期策划报告（简版）2014.09前篇前期市场调研报告部分目 录 Contents亦庄区域房地产市场研究全市典型个案分析北京宏观房地产市场研究 123北京宏观房地产市场研究1.1 宏观市场背景分析1.2 北京土地市场概况及分析1.3 北京住宅市场概况及分析1.4 北京办公市场概况及分析1.5 宏观市场走势预判1.1.1 宏观市场背景分析——政策背景有关工业地产项目的政策：《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土〔2010〕480号）2010-10-8《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发〔2010〕647号）2010-11-8《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（京建发〔 2011 〕 192号）2011-5-4自2010年“国土480号文”之后，政策上对于工业用地上的项目未来进入市场的通道进一步收窄，更加严格的限制工业用地上建筑的使用功能。文件中明确工业用地上的物业不得擅自改变用途，未经批准不得转让或销售，同时加强规划审查环节，确保使用功能符合规划条件。即说明产权不能分割，只能整体转让出售，且不可在规划中体现住宅套型的功能。1.1 宏观市场背景分析小结宏观调控政策突出“稳”字针对工业地产政策逐步收紧即使2014年调控出现新的变化，双向调控体现差异化思路。但北京作为一线城市，其整体调控基调将会持续保持不变。宏观政策出现方向性变化的可能性极低。从诸多迹象可以判断出，宏观调控政策正在逐步从住宅市场领域扩散到公建市场和土地市场。对于本项目产生较大影响的将是工业用地项目各项行政审批环节的收紧。整体经济运行稳中降速全市房地产市场呈现去投资化当前房地产市场从土地环节到末端的租赁环节都呈现出非常谨慎的态势。房地产的去投资化将会越来越明显。中短期内房地产市场将继续维持浓重的观望氛围。2014年上半年北京全市整体经济运行继续保持平稳，同时增长放缓。未来经济增速将逐步减缓，保持稳中降速的着陆态势。1.2 北京土地市场概况及分析——整体市场土地供应与楼面地价时间整体市场出让时间预计上市时间地块数量建设用地总面积（㎡）规划建筑面积（㎡）平均容积率成交总价（万元）平均楼面价（元/㎡）2010年2011年27820257917318697131.57159380095000.992011年2012年24913908162232886781.67105513534530.682012年2013年1639853933169341941.7264791843826.12013年2014年21413144700237989861.81182181567655.012014年2015年946381984113605261.781203264810591.63注：数据截止时间为2014年7月17日，数据来源：北京市国土资源局1.2 北京土地市场概况及分析——土地供应与楼面地价（居住类用地）时间居住用地出让时间预计上市时间供地数量供地面积供地建面楼面地价2010年2011年817386635138003357355.282011年2012年56421332786083065341.352012年2013年36274166260130336246.122013年2014年767343822135204669692.662014年2015年342923546608521513803.93注：数据截止时间为2014年7月17日，数据来源：北京市国土资源局1.2 北京土地市场概况及分析——土地供应与楼面地价（办公类用地）时间办公用地出让时间预计上市时间供地数量供地面积供地建面楼面地价2010年2011年35238794547990477484.572011年2012年42115847342418118882.572012年2013年2252105919451249042.432013年2014年38938977343097811230.632014年2015年19770160260635611777.17注：数据截止时间为2014年7月17日，数据来源：北京市国土资源局1.2 北京土地市场概况及分析——土地供应与楼面地价（商服用地）时间商服用地出让时间预计上市时间供地数量供地面积供地建面楼面地价2010年2011年24104144625423264928.782011年2012年1994807924930636161.372012年2013年959067410784654423.292013年2014年1575110013593445337.822014年2015年51356882419498824.17注：数据截止时间为2014年7月17日，数据