物业催费宝典 2.ppt

物业服务成本构成包括 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3.物业管理区域清洁卫生费用； 4.物业管理区域绿化养护费用； 5.物业管理区域秩序维护费用； 6.办公费用； 7.物业管理企业固定资产折旧； 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9.经业主同意的其它费用。 催费函的样本 律师函的范本 律 师 函 先生/女士： 　　本律师接受丹东市锦绣物业服务有限公司（以下简称锦绣物业）委托，依据中华人民共和国有关法律法规，就您拖欠物业费等违约行为，特向您发出如下律师函： 　　依照您于 年 月 日与锦绣物业签署的《前期物业服务管理协议》第三条约定的“住宅物业服务管理费为每月每平方米0.8元”的标准，您应为您居住的 号楼 单元 室建筑面积为 平方米的房屋交纳物业管理服务费用 元/年。但自 年 月 日起至 年 月 日止，您已拖欠 年物业费共计 元未予交纳。按照《前期物业服务管理协议》第十一条第二款和《业主临时规约》第三十条的约定，如您不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，锦绣物业有权要求您补交并从逾期之日起按应缴费总额日3‰的比例承担违约金。按此约定，您欠缴物业费相应的违约金为 元，补交物业管理服务费及逾期违约金共计 元。 　 鉴于此，本律师郑重向您催告：请您于接到本函之日起14日内前往锦绣物业补交物业管理服务费及逾期违约金，如您在上述时间内未能交纳物业管理服务费和逾期违约金的，我委托人将根据法律规定依法向您主张权利。届时，您除向我委托人补交物业费及违约金外，还将赔偿我委托人的全部损失，并承担案件的全部诉讼费用。 　 望您慎重考虑诉讼带来的一切法律后果，思之慎之，以免讼累。 特此致函！ 　　　　　　　　　　　 辽宁乾朗律师事务所 　　　　　　　　　　　 律师：何晓东 　　　　　　　　　　　 二零一 年 月 日 当园区里举办节日送礼等活动的时候，可以优先考虑此类业主，让其重新感到锦绣大家庭的温暖。 使用此招时，一定要注意适度，避免业主“恃宠而骄”。 糖衣炮弹 话术： 老师，我今天看到您的报修，家里的下水道堵塞了啊。现在我们工程部同事帮您修好了吗？……；老师，以后家里有什么事的话直接给我打电话，我的手机是XXXXX 现在我们园区里准备举行XX活动，我看您家里有老人（小孩），有时间可以过来参加一下嘛，应该挺有意思的。 老师，现在我们有XX优惠活动，您可以体验一下，也给我们反馈反馈意见，您见多识广肯定比我们想得周到。 糖衣炮弹 案例： 花园A栋业主因与楼上邻居发生冲突，工作人员一直没有协调下来，导致长期欠费。某天小X看到该户业主的报修记录，便上门询问报事是不是已经处理好，对其中的服务有什么不满意的。过后，小X又以相同的方式向业主间接向业主传递了锦绣服务的舒心与周到，每次社区有活动小X总是第一时间通知该业主。期间，小X与业主的关系也拉进了，在与业主聊天的过程中，再次谈到与楼上的协调问题，业主也不再强硬。协调问题解决了，业主也主动来交了物管费。 对象： 能联系上业主，但业主一直以工作忙、不在家、无时间来前台等为原因拖欠费用，且迟迟不露面，不交费的业主。 招数说明： 业主非恶意欠费，却迟迟不主动缴纳所欠费用。因电话沟通力度小，故充分利用各部门资源，利用一切“眼线”，关注业主动向，凡遇到业主均当面提醒，以达到收回欠费目的。 第七招 全民总动员 业主事务中心 保安员及门岗 朋友、邻居等与业主有联系的人 1、凡客户来访，均需打开物管收费软件，确认是否欠费，根据欠费情况判断是否特殊客户,如不是应当面提醒其缴纳,如是，及时提醒片区经理，是否需要当面沟通，以确认收费。 2、上门收取 对于始终不露面的客户，可将户位及相关信息传递车管员、门岗，遇业主回家时先与业主当面提醒，再及时联系客户中心，由客户中心人员侍机上门沟通收费 通过系统软件可以查到与业主有关联人员的相关信息，可通过告