销售型商业地产的可持续经营(盈利模式：开发商角度)幻灯片.ppt

位置：无锡市惠山区洛社镇人 民路与洛中路交汇处 规模：约24亩 体量：总建筑面积约5万㎡， 其中购物中心商业面积约3.3万㎡ 预计开业时间：2014年5月 无锡洛社哥伦布广场 位置：无锡新区南星路与通祥 路交汇处 规模：约66亩 体量：总建筑面积约10.8万㎡， 其中购物中心商业面积约7.5万㎡ 预计开业时间：2013年12月 无锡硕放哥伦布广场 位置：苏州市人民路与阳澄湖路交汇处 规模：约104亩 体量：总建筑面积约31万㎡，其中购物中心商业面积约11万㎡ 预计开业时间：2014年5月 苏州繁花中心 位置：南通市北濠桥路与钟秀路交汇处 规模：约90亩 体量：总建筑面积约20万㎡，其中购物中心商业面积约12万㎡ 预计开业时间：2014年5月 南通五洲国际广场 位置：宿迁市泗阳县人民路与众兴路交汇处 规模：约53亩 体量：总建筑面积约21万㎡， 其中购物中心商业面积约11万㎡ 预计开业时间：2014年5月 泗阳哥伦布广场 位置：无锡市西锡山区东港镇锡港西路北侧 规模：约86亩 体量：总建筑面积约11万㎡， 其中购物中心商业面积约6万㎡ 预计开业时间：2015年5月 无锡红豆城市广场 位置：盐城市建湖县人民路与汇文路交汇处 规模：约92亩 体量：总建筑面积约12万㎡， 其中购物中心商业面积约10万㎡ 预计开业时间：2015年2月 建湖哥伦布广场 结语 改革开放30余年以来，中国借鉴国外发展的先进经验，坚持中国特色发展道路，取得了令世界瞩目的成绩。到2011年，GDP总量跃居成为世界第二大经济体，发展速度非常之快。城市化水平在30年间提升了30个百分点。在这样的背景之下，商业地产发展前景良好。 住宅房地产市场经过十几年的发展，相对成熟。但商业地产的发展则刚刚开始，且多数为销售型商业地产。因此，探索销售型商业地产的发展模式，对于政府、开发商、投资者、经营户、消费者都有着十分重要的意义。 感谢聆听！ Thanks！ 哥伦布商业股份有限公司 销售型商业地产的探索者和成功实践者 TEL: 0510 HTTP:// 哥伦布商业股份有限公司 董事长 孙旭东 销售型商业地产的可持续经营 一、销售型商业地产的发展理念 二、销售型商业地产的盈利模式 三、销售型商业地产的可持续经营 四、五大服务体系 五、案例分享 内容提要 Part 1 销售型商业地产的发展理念 城镇化 中国未来几十年发展的最大潜力 发展商业可以快速的将人口聚集到城市，商业是推动城镇化进程的关键因素。 中国的城镇化，是以人为本、公平共享的城镇化。城镇化的根本目的，是使更多居民享受现代文明生活方式，促进社会和谐进步。中国将不断创新发展理念，建设和谐宜居的现代城市，推进农村转移人口真正融入城市，促进就业、教育、医疗卫生、社会保障等基本公共服务均等化，加强保障性住房建设，使广大居民共享发展成果和城市文明。 ——2012年5月3日，国务院副总理李克强出席在布鲁塞尔举行的中欧城镇化伙伴关系高层会议开幕式并发表题为《开启中欧城镇化战略合作新进程》的演讲。 融资困难，商业地产发展不容乐观 销售是资金最有效的来源 融资方式 特点 权益性信托 周期一般1—3年，期限短 房地产基金 周期一般1—3年，期限短 上市融资 门槛高，上市耗时长，要求企业实力雄厚 银行贷款 贷款周期较短，一般为2年 企业债券 对企业实力要求较高，一般要求上市公司背景周期一般也不超过5年，期限不符 销售平衡 依靠商铺销售来实现现金流平衡，常用方式 市场上常见的融资方式 商业地产魔咒：一卖就死 1、“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营活动和宣传推广。 2、分散产权分散出租效率较低，难以实现符合规律的的商业规划从而确保商业吸引力。 3、为销售而分割的小铺面规模难以引进较大些的主力店、品牌店，自由经营状态下档次参差不齐，最后劣币驱逐良币沦为街头摊档。 4、小业主购买后，相互观望、期待不切实际的租金导致开业率低，人气低迷，开业即死，或难以度过培育期。 5、售价过高，承诺返租回报难以兑现，导致小业主提起诉讼。 6、项目小业主财务目标要求情况复杂，导致经营恶化。 … … 商业地产到底能不能卖？ 恒隆、凯德、崇邦等商业地产典型代表看似持有，其实质是股份制企业、上市公司或是基金操作，背后有成千上万的股东； 企业的所有权被分散持有； 通过公司法、股东大会等形式把所有权与经营权很好的分离。 既然企业能卖，那么，商业项目也能卖。 运用股份制理念，开辟商业地产新模式 聚集社会闲散资本，为我所用 所有权与经营权分离 通过租金收益获得投资红利 股份制的特点： 所有权与经营权分离机制——“五年返租、十五年委托经营” 公平、合