酒店设计与规划中读常见的六大问题.docVIP

酒店设计与规划中常见的六大问题 　　 酒店的设计不同于一般的商业与工业建筑，也不同于一般的住宅建筑。 　　 酒店是用来经营的，功能与规划要满足于未来经营的需要，酒店建设的成本将在以后的经营中得到收回，从这一角度，酒店同商业中心、写字楼等建筑物业一样，被划定为商业建筑，需要考虑投资回收期和投入产出比;其次，酒店物业的经营是以顾客的居住和使用为基础的，而人的需求是复杂的，不仅要满足基本的功能需求，还要满足人们审美、艺术和行为习俗的要求。基于居住和消费的需求，酒店同高端住宅、别墅等物业存在着交集。但无论怎样，相对于酒店，商业中心和住宅的设计和装修的复杂程度和专业度不在一个层面上。在酒店设计过程中，造价、空间配置、内部流线、功能布局、主题文化、特色定位，无一不是需要考虑的对象，任何忽略、不慎都可能为酒店以后的运营带来不便，引发后期额外的成本投入。 　　 一、 成本投入是最基本的考量因素 　　 一般来讲，建设成本投入即业主预算花费多少钱筹建酒店，是业主主要考虑的因素。业主的预算并不就是酒店的建设成本，预算只是一个单方的考虑。事实上，酒店的建设投入成本还与酒店的规模、酒店的定位、酒店的区位等因素有关。一般来讲，酒店的投资方先对筹建酒店的资金有一个粗略的预算，对酒店未来的定位也有一个概念性的看法。通过专业的市场调查和酒店专业人士咨询后，业主方会对初期的预算有一个更加精确化的调整，对预算的使用也有一个更加深入的认识。后一阶段的调整，有时候会非常大，酒店的单房投入、平均建设成本等因素往往取决于酒店专业人士和设计公司的共同努力。 　　 酒店建设应将尽可能多的空间用于酒店经营，或提供给客户以满足客人的享受需求。有一些指标是进行酒店策划所必须考虑的因素。 　　 酒店每间综合面积，即指酒店的建筑面积与客房间数之比。对大多数酒店而言，最重要的赢利功能和服务功能是客房，因此在符合市场环境要求的情况下，减少每间综合面积，意味着将来会有更多的客房可供出售，酒店的空间使用率比较高。 　　 但酒店客房每间综合面积并非越小越好，太小的客房会降低客房的居住品质和居住感受，但太大的综合面积，会增加每间客房的投资成本，给酒店未来经营带来压力。另外商务酒店和旅游度假酒店对每间客房综合面积具有不同要求。度假型酒店的每间客房综合面积会相对较大，以提高酒店的休闲感受和体验。无论酒店的定位如何，都应该将酒店每间客房的综合面积控制在合理的范围，片面追求奢华，脱离市场的承受力，都会给未来的酒店经营带来困难。 　　 有收益面积比，指有经营收益的营业场所建筑面积占酒店总建筑面积的比值，有收益面积包括客房、餐厅、咖啡厅、娱乐、康体等经营场所。有收益面积比受酒店定位、酒店的档次影响。对城市商务酒店而言，有收益面积比一般较高，超过50%，而高星级酒店和度假酒店的有收益面积比则一般小于50%。 　　 容积率、建筑覆盖率等指标涉及到政府对用地的规划要求问题，必须满足政府的规划要求。容积率和建筑覆盖率越低，酒店的景观性和环境可以获得更大改善，可以提升酒店品质，便于规划某些特色产品，如温泉、SPA、室外泳池等。 　　 对于旅游度假酒店和精品酒店而言，一般性的行业面积比并不适合，需要以酒店本身的定位和酒店功能特色作为调整的依据。但无论怎样，在进行酒店前期咨询规划过程中，重要的面积比是评价一个规划方案优劣的重要指标，也是投资方在进行酒店投融资预算时所要重点考虑的指标。 　　 二、 酒店定位决定未来经营方向 　　 酒店定位是一个由外及里、由浅而深的过程。进行酒店定位之前，首要的工作是对市场和当地酒店业经营水平的考察，这是一个非常专业的过程，需要所有参与酒店规划的团队共同参与。通过市场调研与酒店考察，可以理解当地的市场环境、旅游特色、酒店消费水平、客源类型与客源消费特点、社会性餐饮娱乐和人力资源状况等。这些直观的感受和信息从外部直接进入规划团队的大脑中，结合团队成员对行业、对同类型酒店的理解与先验性的知识，以及业主方对未来酒店的预期，逐步形成未来酒店的概念性的轮廓，即酒店的初步定位。 　　 在完成酒店初步和总体定位的前提下，进行信息的细分与分析，由浅入深，逐步完成对酒店规划的完整定位。 　　 市场定位是规划团队经过市场考察，而对酒店未来客源群体的基本认识。不同客源具有不同的消费特点、消费需求和不同的订房渠道。通过对客源市场的分析，找到所规划酒店未来的细分市场，以此作为酒店总体定位和功能定位的基础。在市场定位阶段可以确定酒店未来是一家商务酒店、旅游酒店、休闲度假酒店、或是特色精品酒店，以及未来酒店的总体定价标准。市场定位与酒店的总体定位并没有一个绝对的先后逻辑关系，因为在规划者的思维中，先验性信息和外部的及时市场信息总是相互共振，相互刺激。一个好的规划方案中，未来酒店不仅适应现有的市场，还富于前瞻性，引领和增值