不动产估价概述.doc

不动产估价 课程作业 不动产估价报告 学院 专 业 班 级 学 号 姓 名：黄 涛 授课教师：顾 杰 二○一五年六月 房地产估价报告 估价项目名称：杭州市下沙新城香榭里花园3幢2单元605 委托估价方：XX先生 受理估价方：浙江工商大学不动产估价事务所 注册房地产估价师： 黄涛 估价作业日期：二〇一五年六月八号至二〇一五年六月二十四日 估价报告编号：XX房估报字[2015] XXXX号 目 录 致委托估价方函 1 房地产估价师声明 2 估价的假设前提和限制条件 4 一、本次估价的假设前提 4 二、本次估价的限制条件 4 房地产估价结果报告 6 一、委托估价方 6 二、受理估价方 6 三、估价对象概况 6 四、估价目的 7 五、估价时点 8 六、价值定义 8 七、估价依据 8 八、估价原则 9 九、估价方法 9 十、估价结果 10 十一、估价人员（专职注册房地产估价师） 11 十二、估价作业日期 11 十三、估价报告应用有效期 11 房地产估价技术报告 12 一、个别因素分析 12 二、区域因素分析 14 三、市场背景分析 15 四、最高最佳使用分析 15 五、估价方法选用 16 六、估价测算过程 16 七、估价结果确定 21 附件 22 一、房地产交易实例调查表 22 二、房地产评估现场勘查表 23 致委托估价方函 XX先生： 受您的委托，我们于2015年6月24号对浙江省杭州市下沙新城4号大街南侧香榭里花园，建筑面积为102m2的房地产进行评估，为确定房屋出售时该房屋的市场价值提供参考依据。根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点杭州市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点2015年6月24日的总价及单价为： 房地产价格及单位 小写 大写 总价（元） 1151761 壹佰壹拾伍万壹仟柒佰陆拾壹圆整 单价（元/m2） 11292 壹万壹仟贰佰玖拾贰圆整 2015年6月24日 房地产估价师声明 对本估价报告我们特作如下郑重声明： 一、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 二、 本估价报告书中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、 本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。 六、 本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。 七、 本估价报告得出的估价结果，仅供委托方拟抵押估价对象提供价格参考，不得用于验资证明、拆迁补偿、房地产交易等其他用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及上级机关以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，评估机构和估价人员不承担相应责任。 八、 如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。 注册房地产估价师： 黄涛 注册证号：XXXXXXXXXX 2015年6月24日 估价的假设前提和限制条件 一、本次估价的假设前提 1、本报告基于公开市场假设，即： （1）市场为公开的市场，卖方愿意出售并有合理的时间让买卖双方协商议价； （2）议价期间房地产市场基本保持稳定； （3）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格。 2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。 3、在评估过程中，我们假定该住宅的所有权人在公开市场上出售该住宅，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该住宅权益价值的情况。 4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该住宅所有权人对该住宅享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。 二、本次估价的限制条件