2015北京别墅市场分析报告.pptxVIP

青龙雅居项目市场调研报告报告人：张行 日期：2014.12.7目录四、项目的发展策略和定位发展方向分析——日常居住型or资源型发展策略之一：控制总价，多产品组合，兼顾现金流和收益发展策略之二：资源产品化，打造真正的山水别墅资源型客户写真及特征细化五、木结构建筑木结构建筑可行性报告美式木结构别墅介绍风险分析及造价国内木结构赏析一、市场概况北京地理区位2014土地市场概况、2014政策分析二、选址分析北京八大别墅区特点北京第九别墅区——燕西别墅区分析三、北京别墅案例分析市调资料卡—五大楼盘信息楼盘赏析——西山一号楼盘赏析——万科五矿·如园楼盘赏析——融科·千章墅楼盘赏析——旭辉御锦楼盘赏析——格拉斯小镇楼盘赏析——公园1872 楼盘赏析——鸿坤林语墅楼盘赏析——远洋天著楼盘赏析——龙湖双珑原著楼盘赏析——泰禾·北京院子北京市场概况地理位置北京市位于北纬39度56分，东经116度20分，地处华北大平原的北部。北京市东部与天津市毗邻，东南距渤海约150千米，其余均与河北省交界。土地面积北京全市土地面积16410平方公里。其中平原面积6338平方公里，占38.6％；山区面积10072平方公里，占61.4％；城区面积87.1平方公里。全市共辖16个区、2个县。地形地貌北京地势西北高耸，东南低缓。西部、北部和东北部是连绵不断的群山，东南是一片缓缓向渤海倾斜的平原。北京平原的海拔高度在20~60米，山地一般海拔1000~1500米，与河北交界的东灵山海拔2303米，为北京市最高峰。西部是太行山余脉的西山，北部是燕山山脉的军都山，两山在南口关沟相交，形成一个向东南展开的半圆形大山弯，人们称之为“北京弯”，它所围绕的小平原即为北京小平原。综观北京地形，依山襟海，形势雄伟。诚如古人所言：“幽州之地，左环沧海，右拥太行，北枕居庸，南襟河济，诚天府之国”。山地有煤、铁等多种矿物和花岗石、大理石等优良建筑材料。北京天然河道自西向东贯穿五大水系：拒马河水系、永定河水系、北运河水系、潮白河水系、蓟运河水系。多由西北部山地发源，穿过崇山峻岭，向东南蜿蜒流经平原地区，最后分别汇入渤海。北京没有天然湖泊。全市有水库85座，其中大型水库有密云水库、官厅水库、怀柔水库、海子水库。气候特点北京属典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，四季分明，春秋短促，冬夏较长。夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥。年平均气温10~13摄氏度，1月份最冷，平均气温-7~-4摄氏度，7月最热，平均气温25~26摄氏度。极端最低-27.4摄氏度，极端最高42摄氏度以上。全年无霜期180~200天，西部山区较短。年平均降雨量600多毫米，为华北地区降雨最多的地区之一，山前迎风坡可达700毫米以上。降水季节分配很不均匀，全年降水的75%集中在夏季，7、8月常有暴雨。北京行政区划北京市有18个行政区区县： 城内区分别为东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区（部分）、石景山区、门头沟区、房山区、大兴区；外区县分别有房山区、大兴区、通州区、顺义区、昌平区、平谷区、怀柔区、密云县、延庆县。2014年一季度经济增速为7.1%，低于2013年全年的7.7%，经济增速明显放缓一级市场：2014年4 月，北京总规划建筑面积345.4 万平米，环比上升72.59%，同比上升226.80%，总成交金额302.63亿元，环比上升132.54%，同比上升346.35%。二级市场：2014年4月，北京新增商品住宅供应量环比同比均上升。本月住宅期房批售套数12849 套，环比上升25.69%，同比上升92.49%，批售面积134.29 万平米，环比上升7.92%，同比上升107.72%。2014年4月，商品住宅市场环比量价齐跌，同比量跌价升。成交5312套，环比下降17.21%，同比下降34.52%；成交面积56.08 万平米，环比下降21.77%，同比下降32.52%；成交均价为24651 元/平米，环比下降11.56%，同比上涨12.35%；成交金额138.24 亿元，环比下降30.81%，同比下降24.18%。从成交区域来看，主力成交的几个区域是房山、大兴和顺义，此3个区域成交量在600套以上。存量方面，选取全市一手房市场2013 年5 月－2014 年4月月均销售速度来计算，全市存量套数约需要10.4个月可消化完成，存量面积约需要12.6 个月的消化时间，从近几个月的整体去化时间来看，北京商品住宅市场平均消化速度有所减慢，本月库存量大幅上升，达到65800套，较3月增长18.16%，消化周期继续拉长。三级市场：2014 年4 月，北京二手房市场成交量环比上升，同比下降。二手房（住宅）成交套数为7616套，环比下降14.84%，同比上升46.12%；成交面积70.39万平米，环比下降14.63% ，同比上升51.08%。 总的来讲