农村集体建设用地流转的现状问题与对策以北京市为例2006年.docxVIP

农村集体建设用地流转的现状、问题与对策——以北京市为例发表日期：2006年5月11日??出处：中国农经信息网??作者：黄庆杰内容提要：改革开放以来，集体建设用地流转已经成为发达地区、大城市郊区土地利用中的普遍现象，北京许多农村集体经济组织对集体建设用地流转也进行了积极的探索，其中既有成功的经验，也存在许多问题，本文在系统总结的基础上，对加强农村集体建设流转的改革与管理提出了一系列的对策建议。　关键词：集体建设用地 流转 同地同权同价?　一、北京农村集体建设用地流转的基本情况　所谓农村集体建设用地流转，是指农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过出让、出租、转让、转租等方式，将集体建设用地的使用权有偿转让给其他经济主体使用的行为，既包括集体建设用地的初次流转，也包括再次流转。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，可以视同集体建设用地使用权出让。由于农民宅基地的流转受到严格限制，流转数量相对较少。因此，本文主要探讨农村产业用地的流转。　1、流转是当前农村集体建设用地利用的主要形式　农村建设用地的利用形式经历了从农民自用为主转向流转为主的过程。改革初期，政府鼓励和扶持农村集体经济组织利用自身的资金、土地和劳动力兴办乡镇企业，此间农村集体建设用地的利用形式主要是农民自建自用。20世纪90年代以来，乡镇企业效益下降、经营亏损的情况比较普遍，农民不愿直接经营企业，转而将原有的乡镇企业用地出租、转让，通过建设用地流转的方式，直接获取土地级差收益，规避企业经营风险。另一方面，由于国家建设用地指标有限，且征地手续复杂、价格高，地方政府也鼓励农村集体经济组织通过集体建设用地流转，兴办工业园区，扩大招商引资，加快本地区经济的发展。由此，农村集体建设用地的利用逐步从农民自建自用转变为以出租、转让为主。目前，由于集体土地流转分散，且处于不合法状态，很难对全市集体建设用地流转的总量进行完整的统计。根据我们对部分区县和乡镇的调查表明，郊区各乡镇集体建设用地流转的现象比较普遍，流转的比重占农村产业用地总量80%以上。　2、农村集体建设用地流转的形式与主体　目前，农村集体建设用地流转主要包括租赁、转让、联营、土地使用权入股等多种形式。　第一类是农村原有存量建设用地流转。上世纪90年代以来，部分乡镇和村办集体企业以拍卖、租赁、联营、承包等形式实施重组改制，其使用的建设用地随之流转。　第二类是近年来兴建各类开发区和工业大院，其招商引资、开办企业的用地大都采取流转方式。一是土地出租，可以分为三种情况。第一种是在土地整理和基础设施配套建设完成后，直接出租土地,如昌平区郑各庄村、平谷区东鹿角村。第二种是先建好标准厂房，再把厂房进行出租,如怀柔大中富乐工业园区。第三种是土地出租和厂房出租两种方式并存，根据企业的需求选择，如通州区小堡村等。二是土地入股，即农民以土地作价入股，不参与企业经营，也不承担经营风险，每年获取保底或递增分红，如通州光机电产业基地。三是土地转让，有些乡镇、村队将开发后的土地一次性转让给企业，收取转让费，转让期限一般是10-30年。四是建立土地基金会，如大兴榆垡镇建立土地基金会，用地单位以土地补偿金入会，土地所有者（村队）以土地入会。由基金会统一进行土地开发和招商引资，并按年付给农民土地租金。　第三类是农民住宅开发。一些村庄在旧村改造过程中，通过自筹资金或与开发商合作的方式进行新村建设，并将一部分剩余房屋出售，以平衡资金,如昌平郑各庄、香堂村、延庆小鲁庄村、营城子村等。根据北京市国土资源与房屋管理局对部分集体建设用地流转情况调查统计，在各种流转方式中，以出租为主，其流转金额占总数的82%；转让为辅，　其流转金额占总数的8.5%；联营、作价入股、抵押等较少，约占9.5%。　集体建设用地流转的主体以乡镇政府和村委会为主。一般由乡镇政府或村委会与用地单位签订土地流转协议，也有少数集体企业等集体土地使用者将承包的厂房进行流转。由于北京郊区土地承包方式不同，流转土地的取得方式也有几种形式。第一类是村集体经济组织利用集体预留的机动地或原有的乡镇企业用地，不涉及农民土地承包权。第二类是村集体与农民签订协议，将农民承包的土地收回后进行流转，如通州小堡村等。第三类是以乡镇政府为主体进行土地流转。一般由乡镇先与村集体签订协议，将土地集中，统一进行开发和流转，村集体再与农民签订协议，如大兴榆垡镇、平谷马昌营镇等。从土地流转的情况看，以村集体为主的土地流转宗数较多，但规模较小，流转面积在几十到数百亩左右；以乡镇为流转主体，往往能集中较多的土地，统一建设乡镇工业园区，占地多数在千亩以上，如大兴的榆垡镇、平谷的马昌营镇、峪口镇等。　3、农村集体建设用地流转的用途与价格　目前，农村集体建设用地流转的用途主要可以划分为工业生产用地、商业服务用地