长航·蓝晶绿洲t一期商铺营销策略及执行方案20120207(修改稿).docVIP

谨呈：武汉长航三鼎置业有限公司 长航·蓝晶绿洲 一期商铺营销策略及执行方案 豪斯（中国）地产机构 2012年02月04日 一、一期商铺构成 3 1．位置及产品构成 3 2．产品形象 5 3．产品定位 5 二、一期商铺营销阶段及目标分析 6 1．一期商铺营销阶段分析 6 2．本阶段营销目标 6 3. 目标达成核心问题分析 6 三、竞争市场分析 7 1．宏观房地产市场 7 2．武汉商铺市场分析 8 3．区域市场销售项目分析 8 4．区域市场商铺租金分析 11 5．区域市场商铺综述 17 四、一期商铺目标客群分析 18 1.商铺调查问卷情况（已成交一期业主） 18 2.区域成交商铺客户分析 21 3.目标客群总结 22 五、一期商铺优劣势分析 22 1. 优势 22 2．劣势 23 六、一期商铺执行策略 24 1．推售策略 24 2．价格策略 25 3．推广策略 27 4．活动策略 29 七、费用预算 30 八、其他………………………….………………………………………………..30 1．其他说明 30 2．甲方需支持部分 30 3．我们需加强部分 31 附件1：长航?蓝晶绿洲商铺2-3月推广执行方案 33 一、一期商铺构成 1、 位置以及产品构成 （1）产品总量及分布 长航·蓝晶绿洲一期商铺包括2#、3#、4#、5#、6#楼住宅底商和一栋独立商业楼，总建筑面积为4571.60㎡，总数为70间商铺（依据2011年6月20日三鼎公司销售部提供的预测绘成果计算）。具体位置分布如下列图表所示： （附图：一期商业分布图） 其中： 位置 建筑面积 数量 层高 得房率 2#楼底商 1483.06㎡ 13间 4.5米 96.1% 3#楼底商 671.99㎡ 15间 4.5米 93.8% 4#楼底商 989㎡ 20间 4.5米 93.4% 5#楼底商 858.38㎡ 14间 4.5米 94.8% 6#楼底商 425.69㎡ 6间 4.5米 94.6% 独立商业 143.48㎡ 2间 （待核实） 93.8% 总计 4571.60㎡ 70间 ———— （附表：一期商业数据统计表） （2）可售产品总量 目前2#底商中的一部分和独立商铺，分别作为售楼部和样板间通道使用，在项目销售周期内建议不对外销售，可持有至项目结案期销售，以保证作为销售场所使用的正常性，也能保证在最后推出时实现利润最大化。 其中作为售楼部使用的部分2#楼底商为2间，建筑面积分别为339.18㎡和502.49㎡； 作为样板间通道4号楼19号铺子1间，建筑面积均为34.84㎡。 扣除以上部分，一期商业目前可售总建筑面积为：3695.09㎡，总计67间。 （3）可售商业分析 按临街与否的常规商业划分原则，蓝晶绿洲可售商业可分为——沿杨园南路的商业外街和主入口两侧的内街两大部分。其中： 商业外街总建筑面积为2049.91㎡，占总可售面积的55%；总计34间，占可售店铺的51%； 商业内街总建筑面积为1501.7㎡，占总可售面积的41%；总计31间，占可售店铺的46%。 独立商铺总建筑面积为143.48㎡，占总可售面积的4%；总计2间，占可售店铺的3% （附表：可售商业单铺面积统计表） 面积 区间 商业外街 商业内街 总计 数量 占比 面积㎡ 占比 数量 占比 面积㎡ 占比 数量 占比 面积 占比 10~20㎡ ———— 1间 3% 17.09 1% 1间 1% 17.09 1% 20~30㎡ 4间 13% 101.74 7% 4间 6% 101.74 3% 30~40㎡ 3间 4% 116.69 8% 4间 6% 116.69 3% 40~50㎡ 4间 12% 174.13 8% 10间 31% 441.78 29% 14间 22% 615.91 17% 50~60㎡ 20间 59% 1072.77 52% 5间 15% 278.96 19% 25间 38% 1351.73 38% 60~70㎡ 3间 9% 194.87 10% 6间 19% 383.13 25% 9间 14% 578 16% 70~80㎡ ----- 1间 3% 72.6 5% 1间 1% 72.6 2% 80~90㎡ 6间 17% 515.86 25% 1间 3% 89.71 6% 7间 11% 605.57 17% 90~100㎡ 1间 3% 92.28 5% ———— 1间 1% 92.28 3% 总计 34间 100% 2049.91 100% 31间 100% 1501.7 100% 66间 100% 3551.6 100% 备注：独立商铺单独计算为71.74㎡，2间。 由上表可见： 一期可售