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预防房地产开发企业税收风险探析【税务风险控制】 2010-10-20 20:18:41 来源：互联网 作者：liangzi 一、房地产企业常见税收问题 房地产业的特点是：发展速度最快、行业的平均利润率最高、造就的富豪最多、涉及的税费最多、接受税务机关专项检查最多……连续三年成为进行税收专项检查的重点行业，说明“这个行业肯定存在着比较严重的涉税问题”，经调查分析发现，房地产业通过各种手段少报销售收入或拖延纳税，偷逃、占用税款主要表现在： （一）收入方面 1、预售房款未按规定预缴税款 （1）将预售收入记入“其他应付款”贷方，未按照国税发[2003]83号（2006年1月1日后为国税发〔2006〕31号文）文件的规定将预售收入乘以15%利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳所得税。 （2）把预收购房款变为购房订金，或者垫付款项，不确认预售收入。 （3）混淆预售收入与销售收入的概念，选择预售收入转销售收入的时机，达到拖延纳税的目的。 （4）采取各种手段隐瞒、转移预收款收入，有的甚至将预收款直接转入私人银行卡，直到房产交付使用后才入帐缴税，使国家税款不能及时、足额入库。 2、销售收入确认不及时 （1） 对已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。 （2）企业将已完工的产品出租或是自用，不按规定做视同销售行为的收入确认，并将实际取得的租金或营业收入在帐外循环或记入关联企业。 3、隐瞒收入，收入计算不准确 （1）虚开发票，实现“双偷” 开发商和客户为减少产权过户时双方应缴纳的各项税费，采取虚报成交金额，协议少开或不开发票的手段，实现“双偷”。 （2）低价开票，少计收入 房地产开发企业在销售房屋开票时，不按实际销售价格开具发票，而是低于实际价格开票入账，另一部分房价款开自制收据不入账，以此达到少缴税款的目的。这种手段多发生在个人承包开发经营的房地产项目。 （3）提供虚假或不完整的销售面积 销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。 （4）以收抵支 以商品房抵付施工单位工程款。 房地产开发公司为弥补资金短缺，通常以部分商品房抵付施工单位工程款。在账务处理上，将售房收入直接记入“应付账款”等往来科目，抵减应付工程款，从而达到少计收入，偷逃企业所得税的目的。 以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款。 房地产开发企业没有钱还款(银根收紧以后更甚)，就用一部分房地产抵付借款，往往到不能再“拖”的时候再办理销售手续申报纳税，甚至隐瞒销售。这种手法多发生在小型开发商和承包工程的个人身上。他们的开发资金不足，往往向银行贷款，向民间个人借款或拖欠承建人工程款。 以商品房抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产等等。 以完工房地产抵付职工奖励支出。 近几年房地产开发企业经济效益较好，企业职工收入可观，特别是中层以上人员收入更高，个别企业以应支付职工奖金的多少确定不同的价格由个人进行销售，其差额作为收入的发放，从而少缴了营业税、所得税、个人所得税等。 以完工房地产抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出。购买房地产的企业或个人为房地产开发企业提供了货物或劳务，房地产完工以后，房地产开发企业就按“优惠价”向其出售房地产，用市场价与“优惠价”之间的差价来抵付应付款项，双方都少缴了税款。 房地产企业在拆迁环节为避免大量的现金流出，同拆迁户达成协议，用购房价格上的让利抵顶拆迁赔偿款。 （5）收取价外费用不计收入 不少开发商在售房后，以各种理由收取水、电、燃气、外装修等代办费，在往来账款科目按代收代付核算，没有将其并入营业收入申报纳税。为客户提供的额外服务，如防盗门、封闭阳台等相关收入委托物管部门结算且长期挂帐，企业就合同房款作收入，形成帐外循环。 （6）内部预售再转售，转移利润。 一般情况下，房地产销售在开盘初期销售价格较低，随着时间的推移，销售价格逐步提高。有的企业利用内部认购，以较低的价格签订预售合同，一段时间后又以较高的售价进行转售，但合同签订的价格为预售合同价格，其差价名义上是订购人收取，实际上转入了企业账外收入。由于房产价格是随着市场价格的变动而上下浮动，上述利润转移现象具有很大的隐蔽性，对其价格的重新核定难以寻找依据。 （7）收取广告管理费、房租收入未按规定纳税。 由于房地产项目开发周期较长，往往有让广告公司在开发地块上做一些广告牌取得广告费收入的情况，有的还盖一些临时用房进行出租取得租赁收入，