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12月13日市场调查报告 2008.12.13日合肥市场有很多楼盘扎堆开盘，笔者选择了几个重点楼盘进行了观摩。 北二环生态公园旁的香江·生态丽景13日认筹情况不是很理想！早上9点多去其售楼部，置业顾问比客户还多，整个售楼部一片冷清！据了解：香江这次推出是其住宅二期与三期间的三期底商，底商面积都不是很大，以26―70的小面积为主，5.2米的层高，可以隔成两层。在底商里还有一个层高2.2米的夹层，已经隔好，可以用来做成一个储存室。从空间结构和面积上看，较为合理。但由于北部传统的消费习惯和商业人气，短期较难以去画。同时在现场查看已经交付使用的一期二期商业来看，其大部分以为配合业主的装修需求多数为建材商店，约占到60%以上的比重，仅有少部分的超市，药店，小型饭店（排挡）。后经询问后得知，该商业采用自主经营的模式，导致项目商业缺乏统一经营规划，商业业态较多重复，且由于物业管理存在疏漏，商业整体给人感觉较差。由此可见，过于自主的经营模式，加之前期商业未能形成很好的商业氛围，带动不了前期住宅业主投资后期商业的积极性，严重影响商业整体的销售。同时周边阳光汇景10月份的商业开盘，也稀释了其部分潜在的客户。 根据合肥“141”工程计划，滨湖新区是合肥市未来发展的重要风向标，而滨湖世纪城480万方的体量作为滨湖区最大的楼盘，学校，医院，商业的配套都将非常的完善。这次推出来的是滨湖世纪城配套的40间沿街商业，面积都在118－800㎡，分成上下两层，8500元/㎡的均价，层高一层为4.5m ，二层为 4m。以大面积为主，上下两层联体，自主经营。一次性付款98折，按揭99折，其他优惠没有。面积上与我们即将推出的底商相似。由于整体环境较为低迷，此次世纪城开盘较为低调，但销售的情况也较为理想，目测销售率约在60％以上。现场看大量客户为开车前来，且车辆车型均较为豪华。 究其原因：世纪城小区规划人口在7万以上，很多前期购房者买商铺可以投资，未来将有很大的消费群体在这：同时滨湖区又是合肥重点发展区域，政府的支持力度巨大，同时考虑到世纪城shoppingmall的商业辐射作用，很多的投资客愿意投资该区域商业，以确保资金未来的升值空间。 当日开盘的多伦多国际花园非常成功，目测整体的销售率在80％以上。据了解，这次热销有以下几个原因：1.低价入市，3280元/㎡的均价，已经比周边项目便宜1000元/㎡的价格，开盘当天还有5重大礼赠送，非常吸引人气。从现场的客户穿着可见多为周边居民，改善型需求，刚性需求明显。2.这次推出来的140套房源以小面积房源为主，送入户花园，两房变三房，同时可以享受国家最新的购房税费，利率优惠，总价低，门槛低，压力低。3.临近年关，外出务工人员，提前回家过年，手上或多或少积累了部分资金，需要找到合适的去化方式，客观上业促进了项目的去化。 临近年底，项目扎堆开盘，且项目销售出现冷热不均的现象，可以看出，市场上任存在强烈的观望气氛。但在政府导向明显，价格相对低廉的部分区域存在热销的局面。笔者个人认为，如何吸引客户到本项目进行投资商业，除了要有良好的周边消费群体外，商铺的面积，经营业态，是否统一管理，都需要进行长时间的市场调研和论证，促其成为商业销售的助推剂。