房估概述第一章.ppt

什么是房地产？ 房地产（ Real Estate , Real Property ）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。房地产是房屋建筑物与土地使用权的总称，包括房产和地产。房地产是房产和地产不可分割、相互依存的有机结合体。在我国土地所有权归国家和农村集体所有，单位和个人只能取得土地使用权。 什么是房地产估价？ 房地产估价（Real Estate Appraisal，Property valuation）是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 房地产产权 1．所有权——指所有人于法令限制范围内，对于所有物拥有全面的支配的权利。 城市土地——国家所有（全民所有） 农村土地——农村集体所有 土地所有权不得交易。 2．使用权——是指对他人之物于一定范围内，有使用和收益的定限权利，即使用权人在一定范围内，对标的物的占有、使用和收益的权利。 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让是解决房地产开发用地问题的主要方式。 土地使用权出让的期限： 1）居住用地 70 年； 2）工业用地 50 年； 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 4）商业、旅游、娱乐用地 40 年； 5）综合或者其他用地 50 年。 房地产估价在国内、外的发展 国外房地产估价的发展 国内房地产估价的发展 房地产价格的概念 房地产价格是房产价格和地产价格的统一。 是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。 房地产价格来源于两个方面（表现了房地产价格内涵上的双重实体性）： ①劳动所形成的价值： 房屋建筑安装劳动（房产价值） 土地开发凝结的物化劳动和活劳动（地产价值） ②来源于资本化的地租 房地产价格的特征 1）地区性 2）价格形成的市场不充分性 3）房地产价格的权益性 房地产价格的种类 市场价格与评估价格： 市场价格又称为市价或时价，是房地产交易双方自由协商议定的实际成交价格，随行就市、自由波动。 评估价是房地产专业评估人员根据一定的估价方法对房地产的市场价格所作的估计和推测。 其他价格: 1．底价：是政府、企业或私人出让（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格，若低于这个价格则不可出售。对商品房来说底价又称起价，起价是指所销售的商品房的最低价格。这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房不存在，通常不能反映销售商品房的真实价格水平。 2．期望价：是指政府、企业或私人出让房地产时希望卖出的满意价格。如在底价的基础上上涨15％，即可视为期望价。 3．补地价：是指更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。 需要补地价的情况主要有四种： （l）增加原土地使用权出让时规定的容积率； （2）改变原土地使用权出让时规定的用途； （3）转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产（要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等）； （4）出让土地使用权期满后续期。 对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价 的数额理论上可以用下式计算： 补地价（单价）=[（增加后的容积率－原容积率）／原容积率]×原容积率下的土地地价 或者补地价（单价）=（增加后的容积率－原容积率）×原楼面地价 补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 影响房地产价格的因素 一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。 区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素可细分为商服繁华度因素、道路通达度因素、交通便捷度因素、城市设施状况因素和环境因素等 。 个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。 房地产估价的必要性 理论上的必要性 一种资产只有在具备了下列条件下才真正需要专业估价： （1）独一无二性。如果一种资产不具有独一无二性，相同的很多，可以直接比较，价格普遍存在，人人皆知就不需要专业估