房地产开发项目成本控制节点初探.doc

房地产开发项目成本控制节点初探 单 位： 作 者： 时 间： 2007年10月8日 目 录 1公司房地产开发项目成本控制现状 1 1.1开发项目的成本构成 1 1.2现阶段成本控制方面存在的不足 4 1.2.1项目策划阶段 4 1.2.2规划设计阶段 4 1.2.3招投标阶段的现状 5 1.3.4施工阶段的现状 5 2房地产开发项目成本控制的要点及改进措施 5 2.1明确成本控制的指导思想 6 2.1.1全面控制 6 2.2.1领导重视 6 2.3.1讲求品质 6 2.4.1经济原则 6 2.5.1因地制宜 6 2.2完善开发项目成本控制体系 7 2.2.1组织系统 7 2.3.2信息系统 7 2.3.3考核体系 7 2.3房地产开发项目成本控制节点及措施 8 2.3.1立项环节的成本控制 8 2.3.2规划设计环节的成本控制 8 2.3.3施工招标环节的成本控制 9 2.3.4施工过程的成本控制 9 2.3.5工程材料及设备管理 11 2.3.6竣工交付环节的成本控制 12 2.3.7工程结算管理 13 2.3.8其他环节的成本控制 13 3结语 14 房地产开发项目成本控制节点初探 [摘　要］多年来，公司开发项目的成本管理，一般都沿用工业企业的成本管理方法，通过全面预算确立目标成本，进行成本费用控制，找出差距，分析原因，提出建议和改进措施，为今后降低成本提供参考。这些方法对降低成本费用、提高企业经济效益发挥了一定的作用，但房地产开发过程中产生的问题错综复杂，如果不对全过程进行有效的监督控制和跟踪管理，实施“动态”的控制，对不合理的部分及时调整，就会造成难以挽回的损失。在目前房地产市场竞争日益激烈的条件下，为适应成本、价格在项目开发过程中的不断变化，一定要对房地产开发项目成本控制过程中的关键节点进行认真分析，实施全过程的跟踪管理。 ［关键词］成本控制，节点， 一、公司房地产开发项目成本控制现状 1.1开发项目的成本构成 研究房地产开发项目的成本控制，必须清楚开发项目的成本构成。开发产品一般要经历征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售五个阶段，一般均采取招标的办法，将设计、监理、施工任务发包给设计、监理、施工单位承担。这些特点决定了开发产品成本和费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金、预备费十部分内容。全过程成本控制结构体系如图1所示。 图1房地产开发项目成本控制结构体系 为了分析房地产开发过程中的几个重要阶段合理确定与有效控制成本，下面以我公司某房地产开发项目为例，分析房地产项目成本构成以及全过程成本管理在房地产开发经营中所起的重要作用。 案例：A项目为综合型房地产项目，周边市政设施配套完善，占地面积15160㎡，拟建总建筑面积32632.67㎡，包括住宅24003㎡、车库438㎡、公寓1758㎡、物业用房328㎡、超市420㎡。投资项目构成及分析见表1. 表1 A项目投资评估表 序号 项目 金额(万元) 所占投资比例(%) 备注 一 销售收入 7674.79 　 1 小高层 816.78 3203.04㎡×2550元／㎡ 2 多层住宅 5304.09 20800.36㎡×2550元／㎡ 3 公寓 330.00 33套×10万元／套 4 商业 521.92 1739.72㎡×3000元／㎡ 5 车库 702.00 117个×6万／个 二 销售税金 437.92 6.00% (一 )×5.706% 三 土地费及拆迁 930.91 12.75% 　 1 土地出让金及契税 222.91 　 2 拆迁补偿 658.00 　 3 其它补偿 50.00 　 四 前期费 467.49 6.40% 　 1 规划设计费 75.58 　 2 景观设计费 16.63 　 3 前期工程手续费 375.28 招标、监理、质监、城建配套、教育附加、墙改、白蚁防治、规划技术服务、散装水泥基金、人防易地建设、防雷审查、施工图审查等 五 建筑安装工程费 3283.05 44.98% 　 1 中标价 2658.00 　 2 甩项及变更项目 625.05 　 六 基础设施费 572.84 7.85% 　 1 前期三通一平 76.00 　 2 外网工程 496.84 根据现有图纸测算，包括蒸汽管网、站房及变电间土建、变压器安装、煤气外网。 七 公共配套设施