投资项目评估_第11章项目财务效益评估(免费阅读).ppt

资产负债表 借款偿还期 计算例题 偿债备付率 DSCR 在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金(息税前利润加折旧和摊销EBITDA-企业所得税Tx)与应还本付息金额(PD)的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度，应按下式计算： 如果项目在运行期内有维持运营的投资，可用于还本付息的资金应扣除维持运营的投资。 偿债备付率应分年计算，偿债各付率高，表明可用于还本付息的资金保障程度高。 偿债备付率应大于1，并结合债权人的要求确定。 利息备付率 ICR 在借款偿还期内的息税前利润(EBIT)与应付利息(PI)的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，应按下式计算: 利息备付率应分年计算。利息备付率高，表明利息偿付的保障程度高。 利息备付率应当大于1，结合债权人的要求确定。 项目财务分析EXCEL表格演示 如果在投资估算中包括了某项工程，那么建设该工程增加的效益就应该考虑，否则就低估了项目的效益；反之，如果考虑了该工程对项目效益的贡献，但 投资却未计算进去，那么项目的效益就被高估。只有将投入和产出的估算限定在同一范围内，计算的净效益才是投入的真实回报。 * 对于非经营性项目，财务评估主要分析项目的财务生存能力 产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率,是为评估资金结构合理性的一种指标 产权比率越高，说明企业偿还长期债务的能力越弱；产权比率越低， 产权比率说明企业偿还长期债务的能力越强 一般认为这一比率为1﹕1，即100%以下时，应该是有偿债能力的， 为避免人为的乐观估计所带来的风险，更好地满足投资决策需要，在基础数据的确定和选取中遵循稳妥原则是十分必要的 * 只有当时价上涨率大于物价总水平上涨率时，该货物的实价上涨率才会大于零 * 用时价进行财务预测，编制利润和利润分配表、财务计划现金流量表及资产负债表，有利于描述项目计算期内各年当时的财务状况，能相对合理地进行偿债能力分析和财务生存能力分析 * 按照我国现行增值税条例的规定，对于生产和销售产品或者提供劳务征收增值税，同时可以抵扣进项税额。增值税的征收实行价税分离，在销售产品和提供劳务时，单独开具增值税专用发票。按照会计制度的规定，企业财务报表中的成本费用和营业收入都以不含增值税的价格表示。在项目决策分析与评价阶段，财务分析所采用的价格可以是含增值税的价格，也可以是不合增值税的价格，但需要予以说明。本章给出的表格格式是按不含增值税的价格设计的。 * 房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，不在本科目核算，但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在产品销售税金及附加核算。进口关税计入进口货物成本 * 扣除项目：取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。 　　（3）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。（4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。 　　（5）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 房地产开发项目除缴纳流转税和所得税外，尚需缴纳土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税等。 2011年5月16日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.5089元，1欧元对人民币9.1639元，100日元对人民币8.0496元，1港元对人民币0.83738元, 1英镑对人民币10.5330元，人民币1元对0.46416林吉特（马来西亚的货币）