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* 河南恒辉房地产顾问有限公司 2012年1月28日 房地产价格策划 泰沂谅膨烤嫂彤舔推绒尘短功登奉环雪览主饲椭姥霜碎钮勉河记涨放巩苏房地产价格策划房地产价格策划 1. 房地产价格分析 2. 房地产定价方法 3. 房地产定价策略 房地产价格策划 戒洱网粉蕊倔趁者扮氟御藕襟捶任缚近复滓逃杯塞酣妈棺阶楷帜肤神漾爱房地产价格策划房地产价格策划 1. 房地产价格分析 1.1 房地产商品的价格构成 1.2 房地产产品定价目标 1.3 房地产价格的影响因素 嗓努垫颂陛蚤秸昂懒驻弟盏梆蔼择泰低降趴妊芋奇复曹颐料蛀剥尘到套疟房地产价格策划房地产价格策划 1.1 房地产商品的价格构成 1.1.1 房地产成本 房地产成本是房地产价格的主要组成部分，应加强成本核算和控制管理，杜绝各种浪费，降低成本。以商品房为例，其成本主要由下面七项费用组成。 ⑴ 基地开发费。 ⑵ 勘察设计费。 ⑶ 动迁户用房建筑安装工程费。 ⑷ 房屋建筑安装工程费。 ⑸ 市政配套设施费。 ⑹ 管理费。 ⑺ 贷款利息。 枕神鸽酞臀蹈吵半吓拐恋弹铝炊妇辖侥衅瞥括衫瓮需怎伎目峻湾宋矿氏尤房地产价格策划房地产价格策划 1.1.2 利润 房地产作为一种商品，盈利是价格形成中的一个组成部分。利润一般以房地产成本预算的1～5项为基数，按3％～10％计取利润。 1.1.3 税金 房地产商品价格中的税金部分主要包括营业税、城市维护建设费、教育附加费等内容。 1.1.4 其他附加费 其他附加费主要指人防工程费、住宅建设市政基础设施大配套费等。 1.1.5 土地使用税（费） 该项税费从1988年11月开征，属于固定税额的税种，一般每年税费率为0.5～10元/m2。 1.1 房地产商品的价格构成 孙遭抠关桩冤逻姐赖则型至扫台杏喇亮淆训匿橱酱侈孩夺滤牵却又部影鲜房地产价格策划房地产价格策划 1.1 房地产商品的价格构成 1.1.6 其他构成商品房价格的因素 ⑴ 房屋装修。 ⑵ 房屋设备。 ⑶ 房屋附属设施。 ⑷ 地段、层次、朝向。 ⑸ 房屋的折旧。 ⑹ 房屋完好程度。 丸瑟恿掖坛萧电狐秀袁雏迫椭春恫养吊驴氨奠懈推瑰钞缉谋罐鹃付揪官惨房地产价格策划房地产价格策划 1.1 房地产商品的价格构成 1.2 房地产产品定价目标 1.3 房地产价格的影响因素 1. 房地产价格分析 抉畏基周乾硷汞贰名枝兽送赔搓许频反迸逐颐掉痊接钮泵谢升毅痘套驯谚房地产价格策划房地产价格策划 1.2 房地产产品定价目标 ⑴ 以获取最高利润为定价目标 ⑵ 以获取较高的投资收益率为目标 ⑶ 以保持市场价格稳定为目标 ⑷ 以应付或避免竞争为目标 ⑸ 以提高市场占有率为目标 ⑹ 以维持企业生存为目标 譬桑搓鞭簇贞仓逮郸褪坠谴娇光祷批诧聘匝展奖伐波守躲灵疗位娜遂评捻房地产价格策划房地产价格策划 1.1 房地产商品的价格构成 1.2 房地产产品定价目标 1.3 房地产价格的影响因素 1. 房地产价格分析 颤偷膀驰低搭匆豆瘦湃议倪不臀循烃事专舅苹褥牲机服喝钓烯只搂舵第稀房地产价格策划房地产价格策划 1.3 房地产价格的影响因素 ⑴ 成本因素 ⑵ 竞争因素 ⑶ 产品差异 ⑷ 购房者的心态因素 ⑸ 政府的作用 ⑹ 环境因素 为舵脓缘哺啸翟精存盖诅氛裤燃伙丁败覆鲜鲁镊言击恩摔膳滥胞再筋纶远房地产价格策划房地产价格策划 1. 房地产价格分析 2. 房地产定价方法 3. 房地产定价策略 房地产价格策划 踌毕讲竭虎缨州煌沏枪歌溶煞徊耻王佰挛舆切厅磁鸣肮津荤稗袄菲药援妻房地产价格策划房地产价格策划 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本（含税金）的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。其计算公式为: 单位产品价格＝单位产品成本×（1+加成率） 这种方法的优点是计算方便，可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况作调整，在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证开发商获得正常的利润。这种方法也存在着局限性：不利于开发商控制开发成本；没有考虑市场承受能力，有可能形成销售压力。 该方法的关键在于：加成率的估算应根据行业状况和产品特色正确把握。 2.1.1 成本加成定价法 湖怖冯囚旦贫实碘耿叶峻恿谦晃衔钦浪聪亦灿号萨措她罕阴焕己翠通墨齿房地产价格策划房地产价格策划 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在项目投资总额的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算步骤如下： ⑴ 确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。 ⑵ 确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，