2011年德阳楼市分析.docxVIP

2011年1-5月份全国与德阳房市观察??2011年07月14日11:44??高登客-金钥匙机构 注：本观察报告所载数据为高登客-金钥匙机构通过互联网与实地调查结合得出的估值，不具有官方性与准确性，仅供参考，不能以此作为投资或交易的依据。 全国政策与形势扫描 2011年1月26日，国家出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策 “国八条”。出台此项调控政策的宏观背景主要有两点，一是CPI上涨过快，为了控制通胀，政府收缩银根、实行了从紧的货币政策；二是/index.shtml房地产价格上涨过快，引起了社会的广泛反响，从而影响了民生的幸福感。本次调控是不光有金融手段、更有严厉行政手段的双重调控。回顾调控政策、针对商品房市场主要采取了税收、货币信贷和行政措施三种手段，从税收层面来讲，首先是房产税，在上海和重庆试点，试点范围小，而且只是对高端物业收取房产税，效果甚微；其次是房产转让营业税年限提高。第二是信贷政策，2011年内6次上调存款准备金率、3次加息、首套房首付30%以上，二套房首付60%以上，利率上浮10%，最重要的是银行贷款的规模限制，银行有钱都贷不出来款，此项政策对于贷款购房者的影响非常巨大，同时也间接影响了开发商的正常回款进度，导致了开发商资金链的紧绷。第三是行政措施，直接就是限购，对成都本地居民2套以上住房、外地居民1套以上住房进行限购， 外地居民购房还需要提供当地1年以上社会保险缴纳证明和纳税证明。还要求各个地方政府出台房价控制目标，目前德阳市的房价控制目标是年度涨幅在人均收入增长的范围以内。商品房必须明码标价、一房一价。并且不断完善土地招拍挂制度，推广“限地价-竞房价，限房价-竞地价”等土地出让方式。同时国务院督察组将督查16省县级及以上城市上报土地出让中溢价超过50%或成交总价、单价创历史新高的异常交易地块。另一个层面是保障房的有效供应，2011年政府要保证1000万套保障房的开工建设，在“十二五”期间，住宅市场中的20%应该由保障房来构成，将会对低端物业、中小套型、低价位的房屋会有一定的影响。 市场进入纠结 目前市场进入了纠结的阶段，购房者该买不买，持币观望；开发商该降不降，坐观其变；银行该放不放，捂紧钱袋。 从资本层面来看：应对通胀走高，继续收紧货币供应。5月当月人民币贷款增加5516亿元，同比少增1005亿元。央行再提准备金率达21.5%的历史高点。 7月7日5年期以上的贷款基准利率也达到7.05%的历史高点。2011年1-5月份，房地产开发投资继续处于高位，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%（同期固定资产投资增幅25.8%）。国内贷款，国内贷款5803亿元增长4.6%；利用外资大幅上升，利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%（占比67%）；个人按揭贷款3443亿元，增长8%。房企资金链全面趋紧房企融资成本急速上升， 从8%上升到15%左右，平均资产负债率达到71.36%。 从土地层面来看，2011年1-5月全国128个城市土地出让金同比下滑5%，其中住宅土地出让金下滑14%。 说明开发商谨慎拿地使土地市场陷入低迷，开发商买地的积极性在下降，同时地方政府财政收入减少。调控进入深水 从土地制度看，近年来各地政府土地财政比重持续上升，从2004年5894亿元，上升到2010年的29397亿元，上涨了5倍。在2010年土地财政比重达到了历史最高71%，地价领跑房价，并且越来越快。开发商、政府、金融机构的房地产利益铁三角已然形成，地根牢牢吸住了银根，如果土地出让制度不改变，调控局限于表层操作，难免又一次轮回反复。德阳土地出让金收入只占财政收入比例在10%-21%之间与全国比较德阳相对较健康。 从房产税看，如果只针对高端物业征税，预计全国针对住宅的征税规模将不足千亿； 如果对所有存量住宅征税，税率为1.5%，全国一年的房产税将为7600亿元，但是在近期这种征收方式是不现实的。 房产税并非能直接降低房价，但是对房价预期起作用，意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少。 房地产调控触及到土地、税收、政府与市场在住房上的分工责任等体制性问题，这是房地产长治久安的根本。 行业重新定位 靠投资拉动GDP阶段，房地产是国民经济重要产业。1998-2009年，房地产开发投资对经济增长的贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点。在最为关键的2009年，房地产业对经济增长的贡献率达到19.4%，拉动经济增长1.77个百分点。国民经济三驾马车作用调整，经济发展转向内需拉动，投资拉动力逐步下降。房地产角色变化，由投资拉动转向对经济和社会发展的承载作用,与其它新兴产业融合共生。保障房1000万套（温总理表示保