如何看当前房地产信贷风险.docVIP

如何看当前房地产信贷风险 　　当前房地产贷款质量基本稳定，风险总体可控，但信用违约风险上升、押品价格风险较大、部分地区城市综合体投资过剩等风险隐患不容忽视 　　2013年以来，伴随房地产市场的升温，房地产信贷稳步回升。银行业金融机构严格执行国家房地产调控政策，积极服务保障性安居工程建设，坚决抑制投资投机性需求，购房贷款主要用于满足首套房贷款需求。房地产贷款质量基本稳定，风险总体可控。 　　当前房地产市场特点 　　2013年至2014年一季度，商品住房供应环比在大幅上涨，但成交乏力，库存总量持续增加，绝大部分城市的存量销售比在上升。从一线城市的土地成交情况来看，除北京、上海等个别城市外，其他城市已经进到下行通道，土地成交面积持续下降。总体来看，当前房地产市场呈现以下特点。 　　市场分化是共识，但2014年分化将趋于收敛。房价在2013年上涨较快的城市，价格后续上涨的阻力加大。房地产市场交易在2013年较为活跃的城市，由于供应量的增加，导致2014年市场将逐渐降温。而房地产市场在2013年较为艰难的城市，由于今年供应会下降，存货压力将有所缓解。 　　部分城市存在两支透支现象（土地价格和市场去化能力的透支）。以北京为代表的部分城市，由于土地价格在过去一年上涨过快，带来了对市场价格上涨空间的透支，未来需求仍然旺盛，但价格上涨受到约束。部分二、三线城市由于土地供应过多，导致对未来市场去化能力或销售能力的透支，沈阳是比较明显的代表，营口、鞍山、唐山等也存在类似情况。 　　部分城市住房开工量过多。近年来，中国商品房年开工量近20亿平方米，其中住宅新开工量约15亿平方米，在不考虑违章建房、单位建房、小产权房、私人建房等的情况下，我国商品住房千人年开工套数达到了35左右，从全世界历史数据来看，都处于最高水平。目前，我国一线城市商品住房千人年开工套数在10～15，处于较合理的水平。部分二线城市商品住房的千人开工套数约为30，应引起高度警惕。 　　我国特大城市房价收入比较高。目前，北京和上海房价已进入世界前10名，部分地段的房价已经超越了东京和纽约。北京土地总价值占美国同期GDP的61.6%，和1990年东京、1997年香港的情况酷似。2013年我国房地产市场存在和日本、香港泡沫化期间类似的特征；房价收入比、房价租金比，北京、上海的攀升速度已经达到或接近东京、香港泡沫化时期的水平。房地产是一个典型的亲周期行业，因此发达经济体历史上发生过的事情，值得引起警醒，防止重蹈覆辙。 　　当前房地产贷款情况 　　2013～2014年一季度，房地产贷款呈现较快增长态势，至2014年3月末，房地产贷款余额达15.4万亿元，占各项贷款的21.6%，同比增长18.8%，高于各项贷款增速近5个百分点。2013年，全年新增房地产贷款2.3万亿元，比2012年多增9988亿元；其中，个人购房贷款、房产开发贷款全年分别新增17000亿元、4936亿元，分别比2012年多增7389亿元、2356亿元。总体来看，房地产贷款质量总体稳定，不良率较各项贷款不良率约低1个百分点左右，房地产信贷运行呈现以下主要特点。 　　房地产贷款主要集中在东部地区和大中型城市。当前，房地产信贷资源主要集中在大中城市。全国71个大中城市商业银行房地产贷款余额约占全国房地产贷款的3/4，而35个大城市（主要指直辖市、计划单列市、拉萨以外的省会城市）房地产贷款余额则占全国房地产贷款的2/3。一些大城市，比如上海、北京、深圳、重庆、广州等五个城市的房地产贷款余额合计占全国房地产贷款的1/4。按区域划分来看，东部地区（32个城市）房地产贷款余额分别占71个城市余额合计的2/3。 　　大中型银行机构房地产贷款占比较高。5家大型银行和12家股份银行的房地产贷款占了全部房地产贷款的近80%，其中部分银行业金融机构房地产贷款占比超过20%。 　　个人购房贷款稳步上升，主要投向首套住房。2013年，个人购房贷款增速由1月的15.0%逐月增至12月的21.2%，2014年前三个月，个人购房贷款同比增速始终保持在20.5%左右的水平。从监测数据来看，个人购房贷款中，约90%均投向了首套住房。 　　保障性安居工程贷款快速增长。2014年3月末，银行业金融机构保障性安居工程贷款余额8622亿元，比年初增加488亿元，同比增长23.1%，高于各项贷款增速9.4个百分点。其中，公租、廉租及棚户区三类保障性安居工程贷款余额为6303亿元，占全部保障性安居工程贷款的比例达到73.1%。 　　房地产贷款的风险状况 　　从已暴露的风险数据看，尽管房地产贷款质量基本稳定，但潜在风险不容忽视。主要表现为： 　　信用违约风险上升。部分地区房价高峰时期发放的高档房、大户型个人住房贷款出现不良贷款加速暴露势头