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“京西嘉园”项目融资计划书 北京金力达房地产开发有限公司（暂定主体） 2011年12月 “京西嘉园”项目融资计划书 项目交易背景 1、2011.7.21日之前，项目公司（北京世纪中珠置业有限公司）股权结构为：中珠控股股份有限公司（以下简称“中珠”）持有项目公司51%股权，北京安联置业发展有限公司（以下简称“安联”）持有项目公司49%股权。安联为了100%获取项目公司股权，曾与北京安杰盛投资顾问有限公司（以下简称“安杰盛”）一起对中珠拥有项目公司的51%股权签有独家收购权协议，其中安杰盛拥有对中珠持有项目公司股权的20%独家收购权，安联拥有对中珠持有项目公司31%股权的独家收购权。 2、2011.7.21日，北京安恒达投资有限公司（实际控制人为北京金力达房地产开发有限公司，以下简称安恒达）与安联签署对项目公司100%股权收购协议，其中包含安联本公司的49%股权、以及安联协助安恒达收购中珠持有项目公司的51%股权、及其对中珠持有项目公司51%股权的独家收购权。 二、项目现状 1、项目位置：项目东距西三环1.3公里，北距复兴路0.8公里。位于海淀区太平路23号，东临万寿路，南至莲花池西路，西邻后勤指挥学院，北至太平路。 2、项目已具备：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 3、目前项目场地情况：项目已拆迁1/2，房屋属于部队后勤指挥学院家属楼，与指挥学院签订协议由其负责拆迁。协议金额1.9亿元，已付0.5亿元，我方收购后拟增加拆迁费0.5亿元。计划2012.6月底拆完。拆迁补偿费、拆迁进度，不与股权交易款挂钩。 三、项目规划指标 总用地28,506平方米，建设用地面积24,240平方米，容积率2.8，地上建筑面积67,854平方米，其中，住宅57,634平方米，配套公建10,220平方米（其中含LOFT 8491平方米）。详见下表： 项目名称 数据 单位 总用地面积 28,506 平方米 建设用地面积 24,240 平方米 代征道路用地面积 603 平方米 代征预留道路用地 3,662 平方米 一、总建筑面积 93,351 平方米 地上总建筑面积 67,854 平方米 其中：住宅 57,634 平方米 配套公建 10,220 平方米 地下总建筑面积 25,497 平方米 其中：地下车库及配套 1,9703 平方米 人防 5,794 平方米 二、容积率 2.8 平方米 三、住宅套数 204 套 四、建筑高度 60 米（拟增至80米） 五、绿地率 30% 六、停车位（机动车） 412 辆 开发成本、收益预测分析 （一）、开发投资计划 开发周期按照4年考虑，实际建设期3年。2011.9月至2012年6月前期规划设计、调规，2012年7月至2015年7月竣工交付。 （二）开发成本预测： 直接成本：32421元/㎡ 综合成本：42,908元/㎡ 详见下表： 序号 类别 项目 单位 取费基数 取值 费用（万元） 一 土地成本 土地收购价格 万元 28,506 　 84,000 拆迁补偿款 万元 　 　 20,000 小计 万元 104,000 二 前期工程费 　 67,854 　 3,053 建安费 建筑安装 元/平米 67,854 4,980 33,791 室内装修 元/平米 67,854 11,000 66,974 室外装修 　 67,854 1,600 10,857 小计 　 　 111,622 四 基础设施费用 元/平米 67,854 750 5,089 五 公共配套设施费用 元/平米 67,854 1,150 7,803 六 开发间接费用 % 209,513 5% 10,476 七 直接开发成本 万元 67,854 32,421 242,043 八 资本化利息 　 3772 25,600 九 销售收入 住宅 元/平米 60,000 345,804 345,804 商业 元/平米 55,000 56,210 56,210 车库 万元/辆 412 25 10,300 小计 万元 412,314 412,314 十 销售费用 % 412,314 2.5% 10,308 十一 管理费用 % 412,314 2.00% 8,246 十二 营业税及附加 % 412,314 5.53% 22,801 十三 综合开发成本 万元 67,854 42,908 308,998 十四 土地增值税 　 　 23,150 十五 所得税 　 25% 20,041 十五 净