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ok京西嘉园融资计划-末王建雄.doc 9页

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“京西嘉园”项目融资计划书 北京金力达房地产开发有限公司(暂定主体) 2011年12月 “京西嘉园”项目融资计划书 项目交易背景 1、2011.7.21日之前,项目公司(北京世纪中珠置业有限公司)股权结构为:中珠控股股份有限公司(以下简称“中珠”)持有项目公司51%股权,北京安联置业发展有限公司(以下简称“安联”)持有项目公司49%股权。安联为了100%获取项目公司股权,曾与北京安杰盛投资顾问有限公司(以下简称“安杰盛”)一起对中珠拥有项目公司的51%股权签有独家收购权协议,其中安杰盛拥有对中珠持有项目公司股权的20%独家收购权,安联拥有对中珠持有项目公司31%股权的独家收购权。 2、2011.7.21日,北京安恒达投资有限公司(实际控制人为北京金力达房地产开发有限公司,以下简称安恒达)与安联签署对项目公司100%股权收购协议,其中包含安联本公司的49%股权、以及安联协助安恒达收购中珠持有项目公司的51%股权、及其对中珠持有项目公司51%股权的独家收购权。 二、项目现状 1、项目位置:项目东距西三环1.3公里,北距复兴路0.8公里。位于海淀区太平路23号,东临万寿路,南至莲花池西路,西邻后勤指挥学院,北至太平路。 2、项目已具备:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 3、目前项目场地情况:项目已拆迁1/2,房屋属于部队后勤指挥学院家属楼,与指挥学院签订协议由其负责拆迁。协议金额1.9亿元,已付0.5亿元,我方收购后拟增加拆迁费0.5亿元。计划2012.6月底拆完。拆迁补偿费、拆迁进度,不与股权交易款挂钩。 三、项目规划指标 总用地28,506平方米,建设用地面积24,240平方米,容积率2.8,地上建筑面积67,854平方米,其中,住宅57,634平方米,配套公建10,220平方米(其中含LOFT 8491平方米)。详见下表: 项目名称 数据 单位 总用地面积 28,506 平方米 建设用地面积 24,240 平方米 代征道路用地面积 603 平方米 代征预留道路用地 3,662 平方米 一、总建筑面积 93,351 平方米 地上总建筑面积 67,854 平方米 其中:住宅 57,634 平方米 配套公建 10,220 平方米 地下总建筑面积 25,497 平方米 其中:地下车库及配套 1,9703 平方米 人防 5,794 平方米 二、容积率 2.8 平方米 三、住宅套数 204 套 四、建筑高度 60 米(拟增至80米) 五、绿地率 30% 六、停车位(机动车) 412 辆 开发成本、收益预测分析 (一)、开发投资计划 开发周期按照4年考虑,实际建设期3年。2011.9月至2012年6月前期规划设计、调规,2012年7月至2015年7月竣工交付。 (二)开发成本预测: 直接成本:32421元/㎡ 综合成本:42,908元/㎡ 详见下表: 序号 类别 项目 单位 取费基数 取值 费用(万元) 一 土地成本 土地收购价格 万元 28,506   84,000 拆迁补偿款 万元     20,000 小计 万元 104,000 二 前期工程费   67,854   3,053 建安费 建筑安装 元/平米 67,854 4,980 33,791 室内装修 元/平米 67,854 11,000 66,974 室外装修   67,854 1,600 10,857 小计     111,622 四 基础设施费用 元/平米 67,854 750 5,089 五 公共配套设施费用 元/平米 67,854 1,150 7,803 六 开发间接费用 % 209,513 5% 10,476 七 直接开发成本 万元 67,854 32,421 242,043 八 资本化利息   3772 25,600 九 销售收入 住宅 元/平米 60,000 345,804 345,804 商业 元/平米 55,000 56,210 56,210 车库 万元/辆 412 25 10,300 小计 万元 412,314 412,314 十 销售费用 % 412,314 2.5% 10,308 十一 管理费用 % 412,314 2.00% 8,246 十二 营业税及附加 % 412,314 5.53% 22,801 十三 综合开发成本 万元 67,854 42,908 308,998 十四 土地增值税     23,150 十五 所得税   25% 20,041 十五 净

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