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[咸阳金桥国际商务酒店] 整合营销方案 目 录 第一部分 核心营销解决方案 核心营销执行策略 投资回报分析 目标消费群体定位 专案三大营销突破口（三大定位层次） 产品营销----“三高”商务酒店 精神营销----投资创富理念、区域造势 魅力营销----跳板财富理论、品牌张力、楼盘附加值 第二部分 传播推广执行方案 专案传播执行策略 传播流程执行策略 核心传播策略 媒体组合执行策略 二、阶段性广告执行策略 三、活动营销执行策略 第三部分 总体销售执行方案 第四部分 本专案整改建议 附：筹备期工作执行计划 前 言 本专案营销抗性分析 不适宜做住宅、写字间的分析 1、地处交通要道，嘈杂吵闹，不适宜居家,前期设计规划按酒店规划,改造为住宅不太现实。 2、对于住宅来说，价格明显偏高。 3、一般性的定位，会导致一般化的推广进度 4、单体楼盘占地面积狭小，无小区环境氛围。作为写字间,咸阳的外来人口少,离西安近,外来办公机构也很少,写字间市场市场份额很少,如作为写字间，销售前景也不容乐观。 不适宜作一般性商住的分析 1、商住概念同质化楼盘众多，推广难度大。 2、商、住用户杂乱，物业管理困难。 3、商住题材炒做空间小，不能将楼盘优势 全部发挥。 以上两种定位因其抗性，都导致直接的问题 销售期长，难以形成火爆热销 本项目的优点会被其抗性抵消，优势不突出 推广主题与竞争楼盘没形成差异性营销。 ---- 如何形成绝对优势 ---- 短期内形成营销热潮 ---- 使项目价值得到最大的体现 选择最佳解决之道 做投资题材 -----营造投资创富热潮 第一部分 核心营销解决方案 一、核心营销执行策略 全力打造投资性物业 将“咸阳首家式酒店”、“新型投资创富通道”的概念全面导入本专案 强力引导市场 掀起咸阳人新一轮投资热潮。 ---是为本专案最行之有效，也是唯一可在短期内形成火爆热销的核心营销策略。 投资回报分析： 前提：定位的转变，对本专案重新产品定位----产权酒店商务楼（咸阳酒店、写字楼的全新升级版本）。 2、目标消费群体定位： 通过详尽的投资回报分析，我们发现本专案具有良好的投资盈利空间，有多大的升值盈利空间，我们就有多大的楼盘炒做空间。将楼盘炒热不仅支持销售，也支持投资收益，形成良性循环。结合前文所分析的本专案十大弊病，我们将目标消费群体重新明确定位： A主力客户群：投资者客户群（将楼卖给想通过本楼赢利的人） B从属客户群：通过对楼盘品质特点的传播对使用型客户形成自然吸引。 二、专案三大营销突破口（三大定位层次） 独创的投资创富理念需要实质性的利好支撑，金桥国际酒店的三大营销突破口正是这实质性的支撑，也是本专案全新定位的三大层次。 三维立体地产理念是我们分析解决本专案问题的利器，在前期策划方案的基础上；我们延续这一科学方式，推出本专案的全新营销结构： 1、产品营销—咸阳 “三高”产权式酒店商务楼王 产品定位从根本上发生转变：拒绝纯商务，不提商务楼，独创产权式酒店商务楼概念，金桥国际酒店就是投资型酒店、写字楼，是引领时代潮流，彰显全新酒店、商务形态精心设计而成的HOTEL、OFFICE升级版本。是为中小投资者、商务型公司量身定做的商业用物业品种,是蕴涵极大投资和升值潜力的投资型物业。 全新产品概念： “三高”标准新现代产权式酒店商务楼 ------ 金桥国际酒店 咸阳“三高”产权式酒店商务楼王 三高： A、投资标高： 投资额的9%的回报咸阳最高，旅游酒店产业的蓬勃发展，其后期的收益相当可观。 B、硬件标高： 咸阳最高现代化程度酒店商务楼配套设施，四星级酒店标准，打造咸阳顶级： 地理位置/宽带/电梯/酒店式大堂银行入楼/公用中大型会议室/餐厅/地下停车场。。。。。。。。。 C、软件标高： 咸阳最高便利性商务服务模式与OFFICE新理念： 酒店营运投资管理中心：开盘同时确定未来酒店管理公司、增强业主投资信心。为办公者提供星级酒店服务。 产品的重新认识和升级 商务秘书租赁。。。。 全新投资业主服务机构律师现场办公、公证现场办公。。。。。的推出： 众所周知，地产推广和营销，离不开硬件和软件两个部分。项目推出需要有一个主线贯穿始终，需要有一个核心的理念性的东西作为其主题的支撑。任何项目都有硬件和软件两部分，硬件是产品，固然很重要，同时代表软件的社区服务、企业文化、物业管理同样重要。 增强投资者信心是项目品牌的重要内容，对销售工作有直接的助力。 其它展现的内容主要有以下方面： A1楼盘的物业管理 酒店物业管理