新征收条例影响.doc

浅析《国有土地上房屋征收与补偿条例》的影响 2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，条例规定自公布之日起施行，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。我办在征求有关律师、专家意见的基础上形成本文，以期将新条例对我区拆迁工作产生的影响降到最低。 一、新条例对公共利益用列举的形式进行了规定，同时明确六种情形属于公共利益需要，可征收房屋。 （一）关键法条 第八条　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： 　　（一）国防和外交的需要； 　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； 　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； 　　（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； 　　（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 第九条　依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。 　　制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 （二）现行做法 我区现在是依据《青岛市房屋拆迁条例》的规定，对城市房屋进行拆迁，没有按照公共利益的标准进行划分；保障性安居工程建设和旧城区改建都是经市政府及有关部门批准后进行规划、建设。 （三）实施影响 房屋征收范围的确定即公共利益的界定，一直是社会各界关注的热点。根据条例规定，只有符合第八条规定的六种情形才可以实行房屋征收。同时在第九条中对保障性安居工程建设和旧城区改建规定了明确的程序，即应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，也就是须经市、县级人民代表大会审议通过后纳入年度计划，方可进行保障性安居工程建设和旧城区改建，这与现在经市政府批准是不同的。 （四）建议与措施 1、建议相关部门对照条例中对公共利益的界定，重新审视我区尚未发放拆迁许可证的项目，以免给拆迁工作带来不利影响。 2、对保障性安居工程建设和旧城区改建，引入人大审议等机制，增强公共利益界定的公信力，也可减少公众的误解，降低拆迁难度。 在货币补偿方面，明确规定补偿金不低于市场价 （一）关键法条 第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： 　　（一）被征收房屋价值的补偿； 　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； 　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 　市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 　　对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 （二）现行做法 现在是依据《青岛市城市房屋拆迁评估管理暂行办法》选择评估机构，评估机构依据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第四十二条“房屋拆迁评估一般应当采用市场比较法，参照邻近、类似房地产的市场交易价格，结合被评估房屋的状况进行”的规定进行评估。 （三）实施影响 补偿标准的高低，是引发搬迁矛盾的一个主要因素。条例明确了补偿的三个方面：一是房屋本身价值，明确规定不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。市场价格成为了最底线。在市场价基础上，只要考虑的因素是合理的，就可以高于市场价。同时明确了对评估异议的处理程序，增加了评估的公信力；二是征收房屋造成搬迁和临时安置，对这个费用也给予补偿;三是有些房屋不是用来居住的，是用来生产经营的，如果造成停产停业的损失也要给予补偿；在此基础上，还明确应当制定补助和奖励办法，对被正受人给予补助和奖励。由此可见，在条例中补偿标准有了提高，补偿范围有了扩大。 （四）建议与对策 1、目前我区在拆迁补偿方面，虽然评估价格较低，但加上各种优惠政策后，实际上的拆迁补偿已经高于条例的规定，但拆迁户往往以评估价格较低为由认为补偿不到位，因此建议有关部门注意对补偿方案的调整、加大在补偿已经高于条例规定方面的宣传力度，减少拆迁压力。 2、评估标准的改变将会影响评估价格，改变现在选