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不动产登记业务 2016年3月 目 录 一、 不动产登记概述 * * * 不动产登记概述 1 　不动产 物权法，将物分为动产和不动产两类，并例举了有关的不动产物权，但没有对不动产做出定义。 担保法，不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。 不动产登记暂行条例，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物，包括：（1）耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等；（2）定着于地表、地上或者地下的房屋等、建筑物、构筑物以及特定空间；（3）海域及海上建筑物、构筑物；（4）定着于土地的森林和林木；（5）其他不动产（矿产、水流等） * * 不动产登记概述 1 　不动产权利和登记 不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。另有规定的情况：（1）国家所有权；（2）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书或因继承、受遗赠取得不动产物权；（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权；（4）承包经营权；（5）地役权。 * * 不动产登记概述 1 不动产权利 (一)集体土地所有权； (二)房屋等建筑物、构筑物所有权； (三)森林、林木所有权； (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权； (五)建设用地使用权； (六)宅基地使用权； (七)海域使用权； (八)地役权； (九)抵押权； (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。 * * 不动产登记概述 1 　不动产单元 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。  （1）集体土地所有权宗地应设定不动产单元。 （2）无定着物的使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。 （3）有定着物的使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。 * * 不动产登记概述 1 宗地、宗海划分 在地籍子区内，依据权属来源划分宗地； 在县级行政辖区内，依据权属来源划分宗海。 定着物单元划分 （1）定着物为房屋 同一权利人拥有的独幢房屋宜划分为一个定着物单元。 具有多个权利人的一幢房屋，应按照界线固定，且具有独立使用价值的幢、层、套、间等封闭空间划分定着物单元。 同一权利人拥有多套（层、间等）界线固定且具有独立使用价值的房屋，每套（层、间等）房屋宜各自划分定着物单元。 同一权利人（如：行政机关、企事业单位等）拥有的两幢或两幢以上的房屋可共同组成一个定着物单元。 （2）定着物为森林、林木 权属界线封闭、独立成片的森林、林木可划分一个定着物单元。 属于同一权利人多片森林、林木可共同组成一个定着物单元。 * * 不动产登记概述 1 不动产单元代码 不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成，分段表示。 * * 不动产登记概述 1 　登记类型 (一)首次登记 是指不动产权利第一次登记。 　　未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。 市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。 * * 不动产登记概述 1 (二)变更登记 （1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的； 　　（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的； 　　（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的； 　　（4）同一权利人分割或者合并不动产的； 　　（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的； 　　（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的； 　　（7）地役权的利用目的、方法等发生变化的； 　　（8）共有性质发生变更的； 　　（9）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。 * * 不动产登记概述 1 (三)转移登记 （1）买卖、互换、赠与不动产的； 　　（2）以不动产作价出资（入股）的； 　　（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的； 　　（4）不动产分割、合并导致权利发生转移的； 　　（5）继承、受遗赠导致权利发生转移的； 　　（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的； 　　（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的； 　　（8）因主债权转移引起不动产抵押权转移