中国社区商业v成功案例解读.docx

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社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕,“诱人”不假,但想吃到嘴里也并不是件容易的事。所以,理性一点对待,总是好的。? “社区”概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出,是指聚集在一定地域范围内的人群构成的社会生活共同体。社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。? 前几天,成路向所居住小区再一次毛遂自荐,想帮助自己所在小区内的商业做招商与商业定位。这位专门从事社区商业研究的专家在澳大利亚生活了十几年,习惯了便利的生活,回到国内,买了高档住宅,“却发现很多小区没有商业配套,包括高档社区,好的生活品质应该是舒适、便捷。可是现在社区商业的状况,却是让这些有钱人打个酱油还要开宝马。”成路感慨。?早在2005年5月初,商务部已经发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》(简称《指导意见》),指向社区商业的发展。可近年来,各种商业业态都不断升温,唯独社区商业即使提到桌面上说也依然是雷声大雨点小。为何社区商业这台戏一直不能开幕上演,成路向《中国商贸》记者解读了现今国内社区商业的特点。?社区商业≠超市+底商?我国社区商业还处于萌芽阶段,社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体,这种商业形式是自然形成的,缺乏统一规划,业态档次普遍较低,社区商业功能不全。不过随着概念的明晰,也不断有人在各种场合提出重要性,更有苏州工业园区已经成型的邻里商业??这都表明,随着商业地产的逐渐成熟,社区商业取得了巨大的进步。?虽然国内也出现了一大批特色商业街等项目,但是从实际情况来看,他们多数仍旧是以服务社区为主要目的,特别是居住区的内部商业设施。且国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点,不是开发商持有物业,多半是“打碎了卖”的模式,属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导,在一个社区能做成,另外一个社区或许就不成,形不成模式,并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较,还有很大的差距。?社区商业定位≠社区定位?从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看,社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到60%-70%的比例,可以看出,社区商业是城市商业中一个重要组成部分。?社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要,这些服务具有综合性和便利性的特点,是适合日常生活需求的。因此,社区商业具有稳定的市场基础,并随着居民收入水平的提高,而得到一个更大的发展。现阶段注意力更多集中在购物中心,这种商业形态特点关注得更多的是时尚,是品牌。但作为社区商业消费者更多地关心的是它的便利性。?这就出现了误区,很多社区,尤其是高档社区在招商时就会出现的误区,即社区商业定位与社区定位画等号。?成路介绍,在国内她曾给几家地产做项目定位,几个项目的体量与适合的定位明明是社区邻里商业,但是相关开发商觉得土,不让提“社区商业”这几个字,非要说高档与奢华等。在成路所居住的高档社区中,消费能力高的人群占大部分,但成路表示,社区一万平米的持有商业就是很好的社区商业用地,可是在招商中却出现误区:本土品牌不让进,国外好品牌还不愿进;招餐饮结果进来一家比萨店,平时外卖就要一百元左右的一块比萨,不符合人们日常频繁的消费,即使是高档社区,人们也不愿意把钱花在这样的店中。而与日常生活息息相关的一些品牌早餐店与快餐店却被招商人员以“太土,和社区格调不搭配”为由拒绝。?“目前小区中的第一拨商户已经走了,没有生意可做,现在还有一家卖超级发烧友的音响,一套几百万,还有卖高档家具的,可是这样的商品符合高频率购物的特性吗?”成路自问也反问。?在社区商业中,既有竞争也有机会。社区商业发展到真正成熟还有待时日,不过随着城市化的推进,社区商业就像一块即将烘焙好的蛋糕,诱人但又烫人。能否吃到吃好还要看把握的时机。?采访临结束,成路又说起了自己居住的小区,长长叹了口气“我再托托人,不要钱,免费给他们培训招商。看到那么一块好的社区商业用地浪费有些心疼。”?成熟社区商业“自画像”?对于邻里商业的规模和覆盖区域,各国有不同的定义。人口密度大,人均GDP高的新加坡和香港,其邻里商业中心规模有4-6万平方米。而地大人口稀少的澳大利亚邻里商业中心只有8000-15000平方米。通常邻里商业中心覆盖面积在500-1000米半径内,5-10分钟步行的距离。 服务与周边1000米半径内的5-10万居民的日常生活需求。?而从中国目前现阶段发展水平来看,社区商业是覆盖一到两公里商圈,四千平米到两万平米的体量。其中包括小型超市,附带30个左右生活需要的业态组合,值得注意的,苏州科技园每一公里开发一个社区商业,只要有四千人就开发,但那是新加坡的模式,并不适合现阶段的中国,现在国人的消费力还不够

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