中房商学院流第五堂课：商业地产项目的建筑规划设计-讲课提纲.docx

第五堂课：商业地产项目的建筑规划设计-讲课提纲观点：专业化是开发营运购物中心项目的根本性问题一、中外商业地产项目开发先进的设计理念我的观点：第一：综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。第二：商业综合体项目的建筑设计要超前，要与城市功能融合，才能为后期成功运营打下基础。（一）商业建筑体设计的商业元素（二）商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间）（三）商业建筑体设计的景观环境（四）商场的人性化建筑细节设计二、商业建筑的各类产品形态设计特征第一类：地铁上盖商业—与轨交连接设计第二类：商业街—专卖店的立面设计第三类：休闲街区的设计第四类：商务写字楼购物中心设计第五类：酒店设计第六类：社区商业设计第七类：地下商业设计三、商业地产建筑形态设计中的常见问题（一）缺乏专业市调定位的失败案例1、上海龙之梦购物中心（平面动线比较）2、上海仲盛世界商城（建设设计错误）3、成都富力天汇购物中心（建筑设计错误）（二）商业地产建筑形态设计中的常见问题1、商业定性混淆，经营价值丧失2、产品排布错误，影响经营效果3、物业/经营功能错位，商业价值降低4、不符合商家要求，影响招商的实施5、建筑配套不完善，影响客流导入6、产权开发模式造成的弊端四、商业项目的建筑设计要点（一）做好商业项目建筑设计的要点1、商业项目的外观形态设计2、商业项目的平面结构设计3、商业项目的建筑动线设计4、商业项目的中庭功能设计5、商业项目的人性化设计6、商业项目的城市功能融合设计（二）商业项目建筑形态设计的思考点1、关于商业建筑形态的思考点① 用地指标、地块形状② 地块的容积率③ 地块的车/人的流向④ 地块的用地性质（使用功能）⑤ 景观效果（有河岸线考虑视觉效果）⑥ 项目的预算与成本（不同形状、材料有不同建筑成本）提示：购物中心拟采用现代风格、街区式拟采用欧式休闲风格、旅游商业街拟采用民族特色风格。2、关于商业建筑楼层数量的思考点① 地块的容积率限高规定② 项目地块所处地段价值高低（土地成本）③ 项目地块的商业属性（市级、区级、社区商圈）提示：国外商业建三层比较多（非市级商业中心）。3、关于商业建筑主次入口的思考点① 交通流向（车流方向）② 行人流向（人从哪来？)让人进入没有压迫感，更人性化的设计③ 什么方向位置，什么朝向（风向、阳光）④ 内部使用取景要求（景观作用）⑤ 开门的视觉与整体设计正面、侧面、背面的设计要求的直接衔接⑥ 消防系统，安全要求提示：十字路口金角的位置为佳，人车分离。4、关于商业建筑内部动线的思考点① 足够空间的商铺，商铺靠外墙，零售商铺不需要临窗，餐饮最好临窗；人的流向在中间，才能达到最高效益。② 有主力店的商场，流向上要为它考虑。③ 视面积与长宽，跨度结构设计，走道上不适合有很多柱子。④ 有辅助性的空间，营造客厅的感觉（有座位、有咖啡店）。⑤ 消防问题，一定距离之内留出安全出口（紧急出口）。提示：动线要清晰简单，走道不易过宽/过窄。5、关于商业建筑中庭的思考点① 心理上人一般不喜欢进了商场一头看到底，中庭可以让购物者不会有视觉疲惫。② 心理上人走过200米就要拐弯了，因此需要中庭节点来过渡。 有辅助性的空间，营造客厅的感觉（有座位、有咖啡店）。提示：中庭是集聚人流的磁场，人天然亲近自然光，中庭必须见天采光。6、关于商业建筑外部景观的思考点① 景观对于商业极为重要，周边环境设计良好（绿化、停车场、人行道）可以提升商业品位，吸引人流。② 商业需要聚焦视觉，才能吸引人流。有文化主题的灯光工程、雕塑小品、绿化环境，可以为商业带来人流。提示：让商业建筑体的本体成为广告体。（三）商业项目的建筑设计要点第一：商业项目的建筑外观形态设计要点1、商业的建筑外观设计风格要有商业元素2、商业的建筑外观设计要有视觉冲击力第二：商业项目的平面结构设计要点1、商业项目的平面结构设计要点2、商业的平面结构形态解析（超市、百货与购物中心动线的区别）3、百货结构做购物中心造成经营不理想的案例分析第三：全国知名商业项目的平面结构形态（动线）设计案例比较1、龙之梦系列商场的平面形态演变2、恒隆广场系列商场的平面形态演变3、来福士系列商场的平面形态演变4、大悦城系列商场的平面形态演变5、印象城系列商场的平面形态演变6、万象城系列商场的平面形态演变7、其它商业地产建筑平面设计的优秀案例第四：商业项目的动线设计要点1、动线设计的内容外部交通（道路等级，主次入口设置）内部交通（主动线清晰，平面图）垂直交通（双首层、三首层，加长电梯直达）2、外部动线设计原则外部交通解决什么问题？（1）解决消费者怎么来的问题（2）决定商业项目主次入口设在哪里？3、内部动线设计原则（把握内部动线设计要点）主动线必须清晰主动线能循环（避免笔直动线形成的顶端死角）多动线是死线4、垂直动线设计原则