中美房地产众筹平成台案例解析.docxVIP

美中房地产众筹初探2015-1-7目录一、概况及对比1二、美国个案分析2Fundrise：全美首家、最大 2Realty Mogul：多业态、大众 7RealCrowd：商业、高端、专业、人性 10Prodigy Network：全球发行、高端公寓 12iFunding：专注住宅14三、中国个案分析17团贷网|房宝宝：吃螃蟹17平安好房|万科、英、法、美：预售及认购18天下贷|万科：全民、推广19中筹网金：首家专业、美国模式21四、无忧我房|当代23备注：文中大多数据来自于网络资源及个人经验，仅供参考。笔者认为可以重点了解、学习并借鉴的内容以黄色底色标注。一、概况及对比房地产众筹美国中国宏观属性助梦型营销型起点2012年末，Fundrise在8月正式上线2014年中，房宝宝6月上线。发展现状发展期：行业及代表公司已经出具规模，营运与盈利模式较清晰。试水期：纷纷试水，地产公司与基金公司采取各种手段抢占市场份额。营运与盈利模式尚在摸索。法律依据2012年4月奥巴马签署JOBS法案，全称《工商初创企业推动法》，拓宽了网上小额融资交易的中介渠道。立法缺失，在相关现有法律寻找依据。*中国证券业协会12月18日公布《私募股权众筹融资管理办法(试行)(征求意见稿)》，问题较多。风险房地产行业整体走势，美国经济周期性因素。无相关法律保护。众筹公司盈利模式有待验证。代表公司Fundrise 2012-8；Realty Mogul 2013-3；RealCrowd 2013-2；iFunding；Prodigy Network；Groundfloor无忧我房|当代2014-12；天下贷|万科2014-9；京东金融|远洋2014-11；团贷网|房宝宝2014-6；平安好房2014-8、微投房2014-10；中筹网金2014-11特殊性众筹收益不同于利息或股票分红无需纳税。中观首要动因募资人为实现目标有资金缺口。老百姓有投资获利的需求。募资人有实际需求的小业主，小商铺店家等无法获得传统融资贷款渠道。实际上缺失。现在基本是投资人在众筹期满后转换。不如P2P明确。众筹平台新创互联网科技公司。一般无房地产或基金公司背景。传统房地产公司、互联网公司及金融机构合作组建。不少是P2P业务拓展。投资人有投资房地产需求但无力独资投资的个人。投资人整体接受度较高，愿意重复投资，中长期持有。有投资房地产需求且熟悉互联网理财的个体。买房需求不是必要条件。投资人尚在受教育期，新鲜感及短期高收益驱使投资行为。短期投资。微观项目类型股权为主（75%），债权为辅（25%）。住宅（公寓、独栋）为主，商业及零售为辅。可选种类繁多。不买房：明股实债。买房：股权。住宅为主，可选类型单一。投资门槛高：合格投资者（个人需年收入20万美元或净资产1百万美元）。非美国人最低50,000美元。不完成注册无法看项目。低：大陆居民均可。最低100元，一般1000元，高的有数十万。不注册依然可以看项目。投资期限股权12~36个月，债权3~12个月。长的有5~10年。90~180天为主，最长不超过3年。投资回报合理：整体在10%~15%左右。来源：房产出售溢价及租金；商业持续经营收入。短期内虚高，少则30~40%，多则60%以上。来源：多为开发商单个项目让利（或从项目行销费用中抵扣），但整体利大于弊。投资风险风险中：股权类与过去房地产投资无本质差异，只是多了一道专业风险评估预控。无本金或收益担保。风险低：①投资人本金担保；②知名地产公司与基金公司名誉担保。二、美国个案分析Fundrise：全美首家、最大 在美国JOBS法案将众筹合法化之后，Fundrise首先嗅到了房地产众筹商机，于2012年8月成立了房地产众筹平台。Fundrise为互联网房地产众筹的鼻祖，由Ben Miller与其兄弟创办。公司总部位于华盛顿，致力于将闲散社会资金整合进入社区地产投资，让社区居民以持股的方式参与社区建设。迄今为止，Fundrise已经成功通过互联网众筹，在全美24个城市进行包括住宅、商铺、酒店、混合业态等地产开发项目。根据Fundrise网站的资料显现，目前有超过530家房地产公司在其平台上筹资，超过36,000位投资者投资于其平台上的房地产众筹项目，众筹金额超过1亿美金，年平均收益达到12%-14%。迄今，Fundrise共进行过5次融资，共融得41,000,000美元。其中，最大一笔为2014年5月28日获得人人31,000,000美元的A轮融资；最近一笔为2014年9月26日从6位个体投资人融得的9,000,000美元。优势第一个全美房地产众筹平台。目前规模最大的众筹平台。项目种类较丰富，投资选择多。投资产品信息透明。Fundrise特有的评级体系。劣势投资门槛高众筹项目：覆盖城市区域广泛，基本囊括全美。每个项目