乳山市住宅房地产市中场分析d第一版.docVIP

乳山市住宅房地产市场分析 一、乳山市城市概况 乳山市位于山东半岛东南端 （ 北纬36°41′至37°08′，东经121°11′至121°51′） ，地处威海、青岛、烟台三市的中间地带，东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海，与韩国、日本隔海相望。济威铁路、309国道和青威高速公路穿境而过。市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内。境域东西最大横距60公里，南北最大纵距48公里，总面积1654平方公里。全市海岸线西起乳山口，东至浪暖口，全长185.6公里。 乳山市依山傍海，环境优美，是最适合人类居住的城市之一。属典型的暖温带海洋性季风气候，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，具有气候温和、温差较小、雨水丰沛、光照充足、无霜期长的特点。累年平均日照数为2572.7小时，平均气温11.8℃，平均降水量744.4毫米，平均气压1013百帕，平均无霜期206天，平均相对湿度为70％。 秋、冬季以北风、西北风为主，春、夏季以南风、东南风或西南风为主，累年平均风速为3.2米/秒。 板块区域 产品形态 占比 套数 乳山区 多层 100% 5023 小高层 0 0 乳山市区的产品形态全部为多层，其他产品在存量市场基本没有出现。在未来的市场开发中应该增强产品多样化。 乳山市区户型配比 居室／面积 面积段（㎡） 主力面积段（㎡） 占比 一居室 48-80 50-70 6% 二居室 80-110 90-10 56% 三居室 90-160 110-130 38% 在乳山市的项目中，二居室占据了重要的位置。从单个户型面积看，面积较大。因为本区的购买人群主要是作为第一居所居住。所以户型偏大。 3.2 外环区住宅房地产市场现状 外环区的区位优劣分析 外环区可以算是乳山市三个板块中发展最晚的一个区域。在开发之前，此处多为农耕地，自2004年乳山市外环路的修建带动了这个区域房地产市场。本区较之银滩区距市区较近，环境优美。而且有较好的发展前景。乳山市政府已经把次区作为乳山市建设重点，重点把握。 近几年此地发展迅速，乳山的重点工业区金岭工业园开始生产活动，集中了大部分人口。乳山市法院、乳山市电视台广电大厦、乳山市检察院等的迁入，增大了次区的人口流量。乳山市前期筹划的乳山市最大的集住宿、餐饮、购物一体的利群商业城现已投入建设。前面提到的乳山市新汽车站已经在紧张的筹划安排当中。种种迹象显示了外环区在乳山市房地产市场上发挥着日益重要的作用。 但是就目前而言，外环区的生活基本设施还不是很完善，应该说次区是一个还没有显现出来的绩优股。 外环区建筑产品形态 板块区域 产品形态 占比 外环区 多层 24% 小高层 76% 外环区作为一座新开发区域，主要以小高层为主，兼顾多层，其他建筑形态没有出现。很明显的可以看出房地产商也意识到乳山市房地产市场产品的单一性，正在依据实际的市场需求制定开发方案。 外环区户型配比 居室／面积 户型面积段（㎡） 占比 一居室 60-80 65% 二居室 90-120 35% 外环区以小户型的小高层为主，更加切实的考虑到本区主要购买人群是实际购买能力，其中一居室多集中在外环区的北侧靠近乡镇处，而二居室多集中于金岭开发区所在的外环南侧。 3.3 银滩区住宅房地产市场现状 银滩区的区位优劣分析 乳山银滩区沿海岸线分布。乳山银滩区风景秀丽，海水蔚蓝，黄澄澄的沙滩使人心情愉悦，集山、海、岛、湖、泉、河、林于一体。沙质细腻，含磁量很高，对人体益处多多，由多种成分构成对人体有益的海水浴、沙滩浴、阳光浴、天然的养吧浴，加上适宜的气候和优美的环境，是一个天然的疗养院。银滩是全国最健康长寿的地方，90岁老年人随处可见。患皮肤病、脚气、哮喘病、心脑血管病、关节类病等，到银滩居住后，很多人都已经康复。银滩设施配套，功能完善。立足于自然优势，银滩管理委员会通过高起点、大手笔、全方位的设施配套建设，进一步提升了银滩的品位，增强了大项目承载能力，全面拉开了大开发、大建设的框架。景区内目前已建成大庆石油管理局颐园生活小区、大庆工业园、长庆石油勘探局度假村、颐中烟草集团足球训练基地等各类高中档别墅、公寓2000多栋，各类度假村、宾馆、酒店30多座。 因此，随着价格的不断攀升，是否还会有大量购买者还得拭目以待。因此应该合理安排户型，以小户型为主，大户型适当补充，防止资源的浪费。 （二）小区的配套设施不足 随着人类生活水平的提高，小区配套设施是否齐全已经作为基本的因素被购房者考虑在内。银滩区尤其应该重视生活配套设施的建设，增强生活的便利性。因为居住此地的多以旅游享受为主要目的，所以可以增加生活中的各级会所建设， 增强社区的档次与品质，规划功能齐全较为现代的社区会所。功能包括：运动健身、娱乐休闲、儿童游乐、医疗