从合同法出发解读与梳理房企从法律风险.docVIP

从合同法出发解读与梳理房企法律风险 结合今天刚刚学习的合同法，结合网上资料，我对房产调控过程中已经显现或可能出现的一系列法律风险进行了梳理，这些风险分为四大类，分别为解约风险、税收风险、合作风险以及行政处罚风险。随着时间推移，这些风险逐步变成了现实。今年尤其以税收风险、合作风险、退房风险最为突出。同时，随着房产调控政策影响的持续，跟随着房地产市场本身的演变趋势，这三大法律风险又呈现出了以下三个趋势特点： 1、从风险本身的阶段来说，有从潜在风险向现实风险发展的趋势。由于房产调控效果显现具有一定的延缓性，其所带来的风险也表现出了一定的滞后性，上一次我做讲座时，都是讲这些是潜在的风险，企业要注意防范。而今天，这些都已经是现实的风险，不仅仅是防范，可能更多的是要及时去处理。 2、从范围上来说，有从个案向普遍化发展的趋势；不管是解约风险、合作风险还是税收风险，已经从存在于个别企业，发展到普遍存在于大部分房地产企业当中。 3、从风险性质来说，有从简单向复杂化发展的趋势；很多法律风险已经从单纯的行政或民事风险，演变为同时涉及行政、民事甚至刑事的综合风险。 第一、税收风险。 由于近年房地产市场形势不乐观，土地出让与房屋成交量都急剧下降，从而导致今年政府财政收入和税收急剧下降，在这种情况下，政府对房地产企业的征税必然会从严、从紧。以杭州市为例，从2009年开始到2011年成交的商品房数量呈逐年下降趋势，根据透明售房网数据显示，2009年杭州市主城区成交商品房量为5.42万套，2010年为3.5万套，2011年为2.2万套。这就意味着，第一，房屋成交量的减少将直接导致政府财政收入中的房产交易税会逐年下降。第二，房屋成交量的减少还将引起与房地产市场相关的产业比如装修、建材、家具等产业的营业额同比例下降，从而降低政府的营业税收收入。第三，房屋成交量的减少还将导致政府契税收入的减少。因为大家都知道，在商品房销售过程中，从房屋预售到现实交付办证有一个2年左右的间隔期，而政府对房屋的征收的契税主要体现在房屋的交付办证阶段。因此说，从2010年4月份房产调控政策开始到今年4月，刚好2年左右的时间，房屋成交量的逐年降低，将使政府的税收严重吃紧，再加上土地出让金收入也急剧减少，从而使今年房地产企业面临的税收风险和税收处罚风险也将空前增加。例如，对于企业的偷税、欠税等行为，一旦被税务机关查处，企业就将面临补税及行政处罚风险、甚至是刑事责任风险。 就补税及行政处罚风险来说，我国《税收征收管理法》有明确的处罚规定。《税收征收管理法》第63条规定：对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。第64条规定：纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。 就刑事责任风险来说。我国《刑法》第201条规定：偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。第203条规定：纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，致使税务机关无法追缴欠缴的税款，数额在一万元以上不满十万元的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处欠缴税款一倍以上五倍以下罚金；数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处欠缴税款一倍以上五倍以下罚金。 因此，我们建议房地产开发企业今年要特别注重税收法律风险： 1、建议各企业首先要进行自身税务问题的梳理，防止因自身操作不规范导致的税务风险。 2、建议开发企业在对相关税务政策、法规的理解上存在疑问的地方，要提前及时跟专业机构、税务部门进行沟通。要做到未雨绸缪，不要等处罚临近，才想起处理，往往为时已晚。 3、要注意公司注册地与项目实际所在地不一致，导致的不同区域税务机关之间争夺税源所带来的相关风险。 第二、合作风险。 合作风险主要来自于与项目合作开发单位以及其他合作单位两个方面： 1、项目合作开发单位。与项目合作企业的风险从原来的因合作开发理念不同形成的个别纠纷演变为因双方资金链紧张而形成的在项目定位、价格定位、销售策略、投资开发进度等各方面的普遍化纠纷。 2、其他合作单位。一是施工单位，与施工企业的合作风险从原来因施工企业资质、信誉不好产生的个别纠纷发展为因为开发企业资金链紧张而形成的工程款支付普遍化纠纷；二是融资单位，主要是信托公司和少量的基金。这些新型融资工具财务成本高、监管力度大、违约责任重，一旦被认定为重大违约，开发公司